El nuevo Código de Buenas Prácticas hipotecarias se firmó hace un año y se puso en vigor en enero. La gran mayoría de los bancos se adhirieron al código. Además de las medidas de alivio hipotecario, dentro del código había una disposición para que las amortizaciones y subrogaciones de hipotecas variables no tuvieran coste. Pero este punto termina el 31 de diciembre, por lo que las amortizaciones de las hipotecas a partir del 1 de enero volverán a costar dinero. Este coste a partir del año nuevo variará según el tipo de préstamo que tenga, la duración y cuánto tiempo hace que está contratado. La subrogación podría ser de hasta 5.000 euros y la amortización total de más de 2.400.

Según la disposición, a partir de la entrada del código “no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable”. Además, tampoco se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos. 

Así que aquellos que quieran amortizar parte de su capital hipotecario o cambiarse de una variable a una fija tienen hasta el 31 de diciembre a las 23.59 para poder hacerlo. Desde ese momento, la subrogación podría costar entre 2.500 y 5.000 euros para hipotecas medias de 150.000 y 300.000 euros, respectivamente, según los datos de iAhorro. En caso de que la cuantía del préstamo fuera mayor, el coste también sería más elevado.

“Normalmente las comisiones por subrogación que suelen tener los bancos se sitúan en el 2% del capital pendiente si subrogas tu hipoteca durante los diez primeros años de vigencia y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0% si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario”, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que agrega que “con esta norma la subrogación sale prácticamente gratis; los hipotecados sólo tienen que pagar la tasación de la vivienda, entre 300 y los 400 euros en función de sus dimensiones y la tasadora que la realice”.

Por lo que respecta a las amortizaciones, el precio varía según el tipo de préstamo, su vigencia y su cantidad. Así quien contrató una hipoteca variable de 150.000 euros y un diferencial del 0,99% en octubre de 2017, cuando el euríbor estaba en negativo (-0,180%), ha visto cómo la cuota de su hipoteca ha pasado de los 469,48 euros al mes de entonces a los 751,05 actuales. Es decir, en seis años su cuota ha aumentado 281,57 euros y todavía le quedan por pagar unos 123.000 euros al banco más los respectivos intereses.

Si esa misma persona, ahora mismo decidiera amortizar parcialmente la hipoteca, por ejemplo, ingresar 10.000 euros con el objetivo de reducir su cuota mensual o el plazo del préstamo tendría que pagar unas comisiones de entre el 0,15% y el 2% de la cantidad que va a amortizar en función del año en el que se lleve a cabo la amortización y de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista.

En caso de hacerlo en octubre de 2023, al ser durante los primeros 10 años, la amortización le costaría 200 euros, el máximo a pagar en este caso. “Eso sí, se ahorraría, en caso de amortizar su cuota algo más de 40 euros cada mes (en intereses este ahorro se traduce en 2.324 euros) y, en caso de amortizar plazo, casi dos años y medio de hipoteca (hasta 5.101,96 euros de intereses)”, señalan desde iAhorro.

Sin embargo, si el hipotecado realiza una amortización total de su hipoteca con el objetivo de mejorar sus condiciones a través de la cancelación de su préstamo para la apertura de uno nuevo en otra entidad, aunque las comisiones de la amortización serían las mismas que si amortiza solo una parte del capital, como la cantidad que va a amortizar sería mayor (los 123.000 euros restantes), tendría que pagar hasta 2.460 euros por la operación.

El Código de Buenas Prácticas es uno de los puntos que el nuevo Gobierno tiene que negociar con el sector bancario. Una de las propuestas es elevar a casi 38.000 euros los ingresos por hogar de las personas que se pueden beneficiar del código. Otro de los aspectos que tendrán que negociar será está disposición. Por el momento no hay fecha prevista para la reunión entre el Ministerio liderado por Nadia Calviño y los bancos, pero todo apunta a que será en diciembre.

Amortizaciones anticipadas

Esta gratuidad y el miedo a que el euríbor siga subiendo ha hecho que los hipotecados que tuvieran dinero ahorrado hayan amortizado su hipoteca anticipadamente. Según Funcas, el servicio de estudios de CECA (la patronal CaixaBank o Unicaja) se están cancelando hasta 7.000 hipotecas al mes. Por tanto, de forma acumulada, desde que el euríbor comenzó a estar en terreno positivo, serían entre 75.000 y 85.000 el número de hipotecas canceladas registralmente de forma anticipada.

Estas cancelaciones anticipadas suponen entre un 2% o un 3% del saldo vivo hipotecario, por lo que estima que la reducción del stock hipotecario sería de entre 9.000 y 14.000 millones de euros.