El precio de los alquileres tiene todos los visos de seguir en ascenso en el nuevo año. La falta de oferta empuja al alza las rentas de este tipo de activos. "Creemos que los precios del alquiler en 2024 continuarán en ascenso con un incremento medio superior al de los precios de las compraventas debido a la dificultad para el acceso la vivienda en propiedad para muchas personas, y a la aplicación de políticas que han desincentivado a propietarios para mantener sus viviendas en el mercado de alquiler", explica Sergio Espadero, director de Consultoría y Valoración del Grupo Tecnitasa.

"De cierta manera, la menor producción de vivienda destinada al alquiler podría verse compensada con la creación de más unidades para alquiler sobre suelo terciario mediante soluciones habitacionales no residenciales y con contratos de corta o media duración, inferiores al año", agrega Espadero. Precisamente, muchos caseros están optando por la fórmula del alquiler por habitaciones y otros tantos, se decantan por el alquiler turístico, como forma de incrementar las rentabilidades de sus activos.

Espadero avisa de que en el año que va a comenzar ahora, "el sector inmobiliario español se verá influenciado por las políticas gubernamentales que se implementen y sus efectos fiscales y de seguridad jurídica para los inversores". Principalmente, será el año en el que se tenga que desarrollar normativamente la nueva ley de Vivienda aprobada la pasada legislatura y que contiene la posibilidad de establecer topes al precio de los alquileres en determinadas zonas denominadas 'tensionadas'.

Respecto a la compra de viviendas, Espadero considera que en 2024 los precios de venta en residencial van a ser muy sensibles al comportamiento de los tipos de interés, el coste del crédito y las restricciones en su concesión.

"En caso de que los tipos sigan aumentando, se podría experimentar una relajación de precios debido a que la demanda tendrá un comportamiento menos agresivo y los vendedores tendrán que ajustar los precios para incentivar la actuación de dicha demanda y, por tanto, las compras. En este punto, será crítica la resistencia de los propietarios de vivienda con hipoteca, que podría influir en un aumento de un tipo de demanda dispuesta a bajar precios", explica.

Eso sí, será probablemente un comportamiento será heterogéneo, es decir, los grandes núcleos de población donde existe una demanda más sólida experimentaran una menor debilidad, mientras que en zonas donde sucede lo contrario, la caída podría ser sensiblemente superior. "Si se produce esa estabilización los tipos de interés, que libere -en parte- la demanda embalsada, podríamos asistir a nuevas subidas moderadas en línea a las experimentadas en 2023", añade.

Obra nueva y segunda mano

En cuanto a la tipología de vivienda, las promociones de vivienda de obra nueva se han comercializado casi sin novedades desde que se encontraban en proyecto o sobre plano, y "con subidas de precios entorno al 10% debido a la fuerte demanda, estimada en el doble del volumen de la oferta actual de nueva construcción". "Como se puede esperar, en 2024, la subida de precios sería más acusada en los núcleos de población de mayor demanda, unido a una oferta escasa previsiblemente", razona.

En cuanto a las viviendas de segunda mano, el precio se ha incrementado en la mayoría de las localizaciones, al igual que los precios de compraventa medios, aunque se ha producido un claro menor volumen de transacciones. "Si las tendencias se mantienen, es muy posible que continúe el incremento moderado de precios motivado, en parte, por la demanda de vivienda nueva no satisfecha ante su escasa oferta, que se ha trasladado a la vivienda usada", remata.

Respecto al mercado hipotecario, las previsiones de Tecnitasa pasan por un comportamiento similar al del año 2023. Con una estabilización del Euribor o un ligero descenso, "la concesión de crédito hipotecario seguirá siendo muy restrictiva, y estos factores no ayudan a una mayor concesión de hipotecas y a un mayor número de operaciones con financiación". "No creemos que 2024 sea el año de recuperación del mercado hipotecario de manera relevante", concluye el responsable de la tasadora.