Los gastos de las hipotecas han sido una de las batallas que más quebraderos de cabeza ha llevado a los hipotecados. La firma de estos préstamos lleva unido una serie de gastos, que en algunas ocasiones han sido abusivos. El 23 de enero de 2019 el Tribunal Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos a favor del cliente. Por ello, aquellos que tengan una hipoteca firmada antes del 16 de junio de 2019 pueden reclamar a su banco estos gastos. El cliente tiene un plazo de 5 años para pedirlos, pero no está claro cuándo termina este plazo. 

Los juzgados no se ponen de acuerdo en cuándo empieza a correr ese periodo de prescripción. Por ello, en julio de 2021, el Tribunal Supremo preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuándo empieza el plazo de cinco años para reclamar. Si empieza cuando la cláusula de pago de los gastos de tu hipoteca se declara abusiva. Desde HelpMyCash apuntan que en este caso, los cinco años empezarían a contar a partir de que un juez analizara tu escritura y declarara abusiva esa cláusula. Por lo tanto, “en la práctica, no caducaría, porque en la misma demanda pedirías tanto la anulación de la cláusula como la devolución del dinero”.

Si empieza cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos, que fue el 23 de enero de 2019. En este caso, el plazo terminaría el 23 de enero de 2024. Si empieza cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción, que fue el 9 de julio de 2020 y el 16 de julio de 2020. En este escenario, el plazo para reclamar acabaría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025.

Con toda esta información y sin que la Justicia Europea se haya pronunciado todavía, el cliente puede reclamar hasta por lo menos enero de 2024. Desde HelpMyCash recomiendan que los hipotecados tramiten cuanto antes la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. 

Cualquiera de estos escenarios sobre los que se pronunciará el TJUE resultan favorables para los consumidores pues suponen que las acciones para reclamar cantidades pagadas por los Gastos Hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta enero de 2024. Por ello, los expertos señalan que es muy probable que el banco rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha caducado, pero no será cierto. Cuando la justicia europea se pronuncie sobre hasta cuándo puedes exigir la devolución del dinero, podrás reiniciar la reclamación (ante tu entidad o en los tribunales) sin miedo a que te afecte la prescripción.

¿Qué son los gastos de una hipoteca?

Al contratar un préstamo hipotecario, se generan varios gastos de formalización: notaría, registro, gestoría, tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Y el banco, hasta hace pocos años, obligaba al cliente a pagarlos todos o casi todos.

Esa práctica fue declarada abusiva por los tribunales, que determinaron que el banco tenía que pagar la tasación, la gestoría, el registro y la mitad de la notaría. Y el 16 de junio de 2019 entró en vigor una ley que obliga al banco a pagar todos los gastos de formalización, salvo la tasación. Es decir, que si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y el banco te cobró gastos hipotecarios que tenía que pagar él, tienes derecho a recuperar el dinero que has pagado de más.

¿Cuánto dinero se puede reclamar? 

Por ejemplo, si el cliente firmó una hipoteca en 2018 de un importe medio de 150.000 euros y el banco le obligó a pagar todos los gastos, podría recuperar unos 1.500 euros. Según los cálculos de HelpMyCash serían unos 430 euros por la notaría, unos 400 euros por la gestoría, unos 370 euros por el registro y unos 300 euros por la tasación.

Además, el cliente puede reclamar los gastos si la hipoteca está cancelada. Desde Yvancos abogados explican que es un caso de devolución de cantidades dinerarias, en el supuesto más conservador, podría haber un plazo de prescripción de cuatro años, por lo que son partidarios de no dejar que reclamarlo. No obstante, si han pasado ya los 4 años de la cancelación y el cliente quiere reclamar puede iniciar el proceso.