El mercado hipotecario parece que está entrando en otro ciclo. Después de un 2022 y 2023 con subidas en el interés de toda la oferta hipotecaria, 2024 ha comenzado con una estabilización de estos intereses e incluso con bajadas por parte de algunos bancos. Hay dos razones para ello. La primera es la pausa en la subida de tipos del Banco Central Europeo y la segunda, la caída del euríbor. Sin embargo, este índice aún está en niveles de 2008 y no se empezará a notar su caída hasta febrero. Ya que según los datos medios, cerrará enero cerca del 3,6%, por encima del 3,33% del año anterior. Pero en el segundo mes del año, el euríbor ya estará más barato que en 2023, según las previsiones.

Pero el ahorro que notarán las personas con hipotecas variables no es similar, ni siquiera cercano, a la subida en las cuotas que sufrieron cuando el euríbor subía con fuerza. Ese ahorro puede ser de hasta 80 euros al año. En muchos préstamos hipotecarios, cuando el índice subía, la subida mensual era más alta que el ahorro que se podrá ver ahora. Estos hipotecados veían como su préstamo hipotecario subía en 2.000 euros al año, es decir, unos 166 euros al mes (el doble que el ahorro).

Todo dependerá de cuándo se contrató la hipoteca y por cuánto dinero. En España, la forma de amortizar la hipoteca es a través del método francés, con el que se pagan más parte de impuestos a principio de la vida de la hipoteca y más capital en los últimos años. Es decir, la bajada del euríbor afectará más a las hipotecas variables recientes que a las antiguas que tengan menos importe que amortizar.

Así por ejemplo quien contrató en febrero de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor y una revisión anual de la cuota, hasta ahora solo habrá visto subidas: la primera de 10,64 euros y la segunda de 280,94 euros, según los cálculos de iAhorro. Esto significa que, de pagar una cuota en un principio de 448,06 euros ahora estará pagando tras la revisión de 2023 un total de 739,63 euros cada mes. 

No obstante, es probable que, en la revisión de este año, a partir de febrero de 2024, esa cuota se reduzca un poco. “Lo que puedan bajar o subir las cuotas dependerá de cómo evolucione el euríbor”, señala el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombell, que también prevé que para este segundo mes “el euríbor pueda estar en torno al 3,45%”. Si tenemos en cuenta esta previsión, siguiendo el ejemplo anterior, con la revisión del próximo mes, la cuota de este hipotecado se reduciría hasta los 732,92 euros, lo que supone un abaratamiento de 6,71 euros al mes o 80,50 euros al año.

Si la hipoteca es más antigua, por ejemplo, la persona contrató en 2008 una hipoteca a 30 años por 150.000 euros con un euríbor +0,99%, la cuota que tendrá que pagar será de 640,7 euros al mes, lo que supone una bajada de 45,6 euros al año, es decir, cada mes, este hipotecado verá como su cuota se reduce en 3,8 euros. 

¿Por qué no se notará en enero? Todo apunta a que este primer mes del año será el tercero consecutivo con caída del euríbor. Sin embargo, todavía no se notará en la cuota hipotecaria de los que tengan la revisión anual porque a 19 de enero, el índice acabaría el mes en 3,598%, por encima del 3,337% con el que cerró en enero de 2023.

Actualmente, a falta todavía de muchos datos diarios para cerrar la media de enero, el euríbor se sitúa en un 3,564%, tan solo 0,031 puntos por encima del dato de febrero del año pasado, pero una décima por debajo del dato de diciembre de 2023 (3,679%). Por tanto, si el euríbor termina enero como está ahora y en febrero baja otra décima más, durante este segundo mes del año quienes tengan que realizar la revisión anual de su hipoteca ya verán alguna bajada en sus cuotas.

En esto tendrá mucho que ver también la decisión que tome el Banco Central Europeo en su reunión prevista para el 25 de enero. En ella, lo más probable es que el organismo que preside Christine Lagarde mantenga los tipos de interés oficiales de la eurozona como están, en el 4,5%. No obstante, si los sube o los baja, estos movimientos influirán de forma decisiva en el índice de referencia. 

Nuevas hipotecas

La banca española ha empezado a reducir el precio de sus hipotecas. La lista de entidades que han mejorado sus ofertas en enero se amplía a medida que pasan las semanas: Banco Sabadell, ING, Unicaja, Bankinter… Según el analista hipotecario del comparador financiero HelpMyCash.com, Miquel Riera, “el sector del tipo fijo ha sido el más beneficiado” de esta nueva batalla de la banca para ofrecer la mejor hipoteca. Pero no es el único en el que se han detectado rebajas: diversas entidades también han reducido el precio de sus préstamos hipotecarios a interés mixto y variable.

En estas últimas, que son las que están vinculadas al euríbor, los analistas del comparador financiero han detectado que tres entidades han mejorado sus hipotecas variables en lo que va de enero. Dos de ellas son Kutxabank y Banco Sabadell, que redujeron el tipo fijo inicial aplicado el primer año durante las dos primeras semanas del mes: del 2,82% al 2,58% y del 2,89% al 2,65%; respectivamente. Y otra modificación llamativa ha sido la de MyInvestor. Esta entidad online redujo el diferencial de su hipoteca variable y aumentó el tipo fijo inicial: el 12 de enero, el interés pasó de ser de euríbor más 0,89% (1,80% fijo el primer año) a euríbor más 0,79% (2,49% fijo durante el primer año).

“A pesar de mejoras recientes, las hipotecas variables continúan siendo riesgosas. Aunque actualmente estamos cerca del máximo del euríbor, existe la posibilidad de que este índice se mantenga alrededor del 3% durante un período prolongado”, explica Olivia Feldman, economista y cofundadora del comparador financiero HelpMyCash. La experta reconoce que “es complicado hacer proyecciones”; sin embargo, subraya que “plantearse varios escenarios ayuda a tomar decisiones informadas”.