La subida vertiginosa del euríbor ha hecho que el mercado hipotecario se haya transformado. Pero sobre todo se ha notado en el bolsillo de los españoles, de los que ya están hipotecados y de los que se querían hipotecar. El euríbor llegó a tocar el 4% en 2023 y ha hecho que las hipotecas a tipo fijo sean más baratas, concretamente, 112 euros mensuales. En el segundo semestre, la cuota de la hipoteca fija fue de 551 euros al mes frente a los 663 de la variable.

Este es uno de los datos que se sacan del 38º Informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa. En el estudio se apunta que además de esa diferencia, la cuota de las hipotecas variables ha crecido con más fuerza en el segundo semestre que el de las hipotecas fijas. En las primeras, se ha produjo un incremento interanual en la cuota mensual del 24%, es decir, se pasó de una cuota media de 536 euros a 663 euros de la segunda mitad del año

Estos datos también demuestran que la subida del euríbor se ha ido trasladando a las hipotecas. Durante el segundo semestre de 2022, esta diferencia fue de 23 euros a favor de las hipotecas a tipo variable, mientras durante el segundo semestre de 2023 ha sido de 112 euros, casi el doble que en el semestre anterior.

La coyuntura actual ha provocado una subida importante en el coste de las hipotecas constituidas en el segundo semestre de 2023. Sin embargo, tal y como apuntan desde Tecnocasa, si uno considera los costes a largo plazo, este incremento es incluso superior. Si bien en las hipotecas a tipo variable no se puede evaluar el coste en el largo plazo, ya que el tipo de interés irá cambiando en función del índice de referencia usado, en las hipotecas a tipo fijo este cálculo sí es posible realizarlo.

En una hipoteca media a tipo fijo constituida en el segundo semestre de 2023, el importe total de los intereses supondrá un 55% del importe del préstamo, mientras que en las hipotecas constituidas el año anterior, los intereses totales eran del 39%. Hay que puntualizar que la legislación actual permite renegociar el tipo de interés asumiendo un coste bajo en función de si un hipotecado tiene una oferta mejor de otra entidad bancaria, éste no será el caso para aquellos que han tenido dificultades en obtener su hipoteca actual o que tienen restricciones de crédito.

Este aumento se refleja en cómo ha aumentado el interés de las hipotecas fijas. En 2015 el tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo estaba 0,85 puntos porcentuales por encima de las hipotecas a tipo variable, la gran mayoría indexadas al euríbor. A lo largo de los últimos años se ha producido una convergencia entre ambos tipos de interés. Sin embargo, la nueva coyuntura con un euríbor en tendencia alcista rompió este proceso de convergencia durante el primer semestre de 2022.

En el primer semestre de 2021, la diferencia entre los tipos de interés era de sólo 0,21 puntos porcentuales (1,69% vs 1,48%), mientras que, durante el primer semestre de 2022, el tipo de interés variable (1,71%) superó por primera vez al fijo (1,62%). Durante los tres últimos semestres estas diferencias se han exacerbado. El tipo medio en las hipotecas a tipo variable constituidas durante el segundo semestre de 2023 alcanzó el 5,25%, mientras que el tipo medio para las hipotecas a tipo fijo fue del 3,52%, 1,73 puntos porcentuales menos.

Desde 2015 hasta la actualidad se ha producido un incremento sin precedentes de las hipotecas a tipo de interés fijo, aunque durante el primer semestre de 2023 esta tendencia ha cambiado de forma notable a favor de las hipotecas mixtas. En el primer semestre de 2015, las hipotecas a tipo fijo representaban solo el 5% del total, mientras que en el primer semestre de 2022 llegaron a suponer el 83%. De hecho, entre el primer semestre de 2019 y el primer semestre de 2022 este tipo de hipotecas doblaron su cuota de mercado.

Por el contrario, en 2015 las hipotecas a tipo variable suponían casi el 78% del total, mientras que en el primer semestre de 2022 representaron solo un 9%. Para este mismo periodo, las hipotecas a tipo mixto suponían el 9%. Sin embargo, durante el segundo semestre de 2022, se produjo un vuelco absoluto en la tendencia observada en los últimos semestres, que durante 2023 se ha acentuado más.

Desde el primer semestre de 2022, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo ha ido cayendo unos 15/16 puntos porcentuales cada semestre, pasando de suponer el 83% del mercado en el primer semestre de 2022 al 67% en el segundo semestre de 2022, el 51% el primer semestre de 2023 y el 36% en el segundo semestre de 2023.

Toda la caída en la cuota de mercado de las hipotecas a tipo fijo ha sido recogida por las hipotecas a tipo mixto, que doblaron su cuota de mercado entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023 (del 14% al 30%). A lo largo de 2023, el protagonismo de este tipo de hipotecas ha seguido subiendo, pasando a suponer el 51% del mercado durante el segundo semestre de 2023.