Madrid es la ciudad europea dónde más crecen los precios de la vivienda de lujo, por delante de capitales como París, Londres o Frankfurt. Así lo aseguran desde Knight Frank, la mayor consultora inmobiliaria del mundo. La capital española está de moda tanto entre los inversores nacionales como entre los extranjeros. Y la demanda de estos últimos no para de crecer gracias a la oferta social y cultural que ofrece en estos momentos Madrid.

Aunque la mayor parte de los compradores de la vivienda de lujo son españoles procedentes de otras ciudades, la tendencia está cambiando. Si hace una década la proporción era un 90% clientes nacionales y un 10% foráneos, ahora mismo el reparto sería 60-40%. Entre los primeros destacan los catalanes por encima del resto. Entre los segundos, los mexicanos, colombianos, franceses, suecos y suizos. Además, las elecciones de Estados Unidos podrían hacer que algunos compradores decidan moverse a Europa. "Y Madrid es una clara candidata a recibir inversión", explican desde Knight Frank.

La mayor parte de los compradores de este tipo de vivienda de lujo adquiere el inmueble sin necesidad de recurrir a financiación. Y si optan por financiar parte del precio, no suele ser un porcentaje significativo. El incremento de los tipos de interés no ha provocado un enfriamiento en la demanda. "Para mí eso no es indicio de burbuja", señala Humphrey White, consejero delegado de la consultora en España.

Tampoco ha habido -opina- "excesivas ventajas fiscales que hayan traído la entrada masiva de personas para crear una burbuja" como en otras ciudades. Aunque con un millón de dólares se pueda adquirir tres veces más superficie prime en Madrid que en Londres, "tenemos que dejar de vendernos o posicionarnos como el país barato", advierte.

Pero aunque la demanda es creciente, "la oferta de obra nueva es muy escasa", abunda Carlos Zamora, director del área residencial de la misma consultora. Dentro del barrio Salamanca, solo hay 35 unidades de vivienda disponibles para comprar; un 50% menos que en 2020. "Eso está haciendo que los precios estén teniendo unos crecimientos sostenidos importantes", razona. El año pasado crecieron un 6,4% y para este 2024 prevén un nuevo alza del 5%. En el conjunto de los últimos cuatro años, la subida acumulada sería de un 20%. La media de los pisos de lujo que venden está en 16.500 euros/m2.

El desembarco en la capital de las grandes cadenas hoteleras de lujo en los últimos años "ha sido uno de los grandes hitos que ha cambiado la ciudad", dice White. Del Four Seasons situado en Canalejas, al Rosewood Villamagna o el Mandarín Oriental Ritz. Y toda su demanda actual es un indicador adelantado de lo que sucederá en los próximos años en el mercado residencial del lujo en la capital.

En los últimos cinco años se han abierto ocho hoteles de máxima categoría y se ha incrementado en un 20% la oferta de camas de este tipo. Durante 2024 abrirán sus puertas otros cuatro hoteles de lujo más. "Se alojan, comen y luego se van de compras", resume White sobre el perfil de visitantes que después pueden quedar tan "atrapados" por la ciudad como para adquirir una vivienda.

Al margen de hoteles de cinco estrellas, se da un auge en Madrid de los restaurantes de alta cocina que atraen a esa futura demanda. En 2023, tres nuevos restaurantes en la capital han sido añadidos a la Guía Michelin. Pero la consultora también subraya la importancia que están teniendo las escuelas de negocios a la hora de atraer inversores en vivienda de lujo.

Son una puerta de entrada de alto poder adquisitivo y de bienestar, tanto de españoles de fuera de Madrid como de extranjeros. "Las escuelas de negocios atraen a un perfil de alumno de muy alto nivel cuyos padres descubren la ciudad, acaban atrapados y compran una casa", resume Ana White, directora del área Premium Properties en Knight Frank.

Obra nueva muy escasa

Ante la escasez de vivienda de obra nueva, la demanda también se está fijando mucho en la de segunda mano. Los inversores están comprando pisos bien para reformarlos para uso propio o para rehabilitarlos, amueblarlos y ponerlos en el mercado. Y, ¿qué perfil tienen esos inversores?

"De Estados Unidos ya no viene solo el americano que vive en Texas, sino el latinoamericano que vive en Nueva York y que, por diferentes razones como la fiscalidad o Trump, viene a Madrid", abunda Ana White. Además, considera que "el flujo de capital se está moviendo hacia Madrid por su seguridad; su posición estratégica en Europa; y por su nivel de vida", añade.

Pero al margen de estos factores, el comprador extranjero también "valora la historia, los edificios clásicos, las fachadas, porque vienen de países donde sus casas son fortalezas de obra nueva", detalla. Quieren, sobre todo, superficies amplias, techos altos, porque vienen acompañados de sus colecciones de arte.

En la consultora tienen claro que el escenario para el futuro cercano es positivo. De hecho, se prevé que el número de personas en Madrid con patrimonio neto de un millón de dólares, o más, aumente un 30% hasta 2027, mientras que el número de personas con una riqueza en activos líquidos a partir de 30 millones de dólares lo hará un 10% en este periodo.

De El Viso a La Moraleja

En todos los barrios donde abunda la vivienda de lujo se ha producido un aumento de precios, aunque con notables diferencias. Según los datos de la consultora, solo El Viso (Chamartín) se quedó por debajo del umbral del 5%, con un alza de solo un 3%. Por su parte, el barrio de Castellana (Salamanca) incrementó sus precios por metro cuadrado un 14%. Allí se ha dejado notarla influencia del proyecto Four Seasons Private Residences Madrid como regenerador de toda la almendra central de la ciudad.

Por su parte, las casas de lujo en Recoletos (Salamanca) y Justicia (Centro), registran alzas de precios del 13% y 10% respectivamente. En Almagro (Chamberí) y Jerónimos (Retiro) crecen también un 6% y un 5,4%. Los compradores en el distrito de Salamanca y Jerónimos son mayoritariamente nacional e internacional que busca un inmueble para entrar a vivir. En Justicia, en cambio, existe un tipo de cliente más joven y moderno.

Según la consultora, Almagro es ahora mismo una zona en ascenso, con "una demanda que busca alejarse de la saturación de las zonas anteriores". En el caso de El Viso, perciben "una demanda muy cautiva de la zona", y una demanda internacional procedente de Europa que "viene buscando casas independientes". A corto plazo, creen que la demanda de los compradores prime se decantará también hacia Justicia y hacia Gran Vía (Infantas/Chueca), con proyectos como SLS Madrid Infantas Residences. Y, en las afueras, a La Moraleja.