El Banco de España alerta de la endiablada situación en la que cada vez viven más inquilinos en España. La situación del mercado de la vivienda y el mercado hipotecario mantiene atrapados en el régimen del alquiler a cada vez más hogares por la imposibilidad de acceder a financiación bancaria para adquirir una casa en propiedad.

Las estimaciones más recientes elaboradas por el organismo que dirige el exministro José Luis Escrivá reflejan que "más de tres cuartas partes de los hogares arrendatarios no dispondrían de los ahorros necesarios para satisfacer el pago inicial y los gastos asociados a la adquisición de una vivienda, ni su renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria que no superara los estándares crediticios prudentes".

Así consta en el último informe sobre el mercado de la vivienda en alquiler publicado este pasado miércoles. La Encuesta de Competencias Financieras de 2021 señalaba que solo uno de cada tres hogares arrendatarios declaraban residir en una vivienda de alquiler por sus preferencias o su menor coste.

Además, señala que las mayores dificultades para acceder a la compra se sitúan entre entre los jóvenes y la población de origen extranjero, así como a aquellos que viven en las principales áreas urbanas. En este sentido, el supervisor atribuye a estas dificultades de acceso a la vivienda en propiedad el desplazamiento de la demanda hacia el mercado del alquiler residencial, donde los precios tampoco dan un respiro.

En muchos casos, la cuota hipotecaria que pagarían quienes quieren tener una vivienda en propiedad tendría una cuantía sensiblemente menor a lo que pagan por una mensualidad del alquiler. En este sentido, el Banco de España asegura que la dinámica de precios del alquiler "también ha dado lugar a crecientes dificultades en el acceso a la vivienda de alquiler residencial".

Por ello, prosigue el texto, "buena parte de los hogares que no residen en viviendas de su propiedad se enfrentan a elevados esfuerzos regulares, en términos de su renta bruta, asociados al alquiler a precio de mercado".

El propio organismo supervisor destaca también que, frente a la imposibilidad de muchos inquilinos de acceder a la hipoteca para comprar una vivienda, otros tantos compradores son capaces de adquirirlas sin recurrir a financiación bancaria.

Según el informe, a diferencia de lo ocurrido en el boom inmobiliario de 2008, el dinamismo de las compraventas de vivienda durante los últimos años en España se ha apoyado menos en el recurso a las hipotecas y más en un aumento de los recursos propios procedentes del ahorro de los hogares. Esto último, añade el BdE, "ha modificado el perfil del comprador de vivienda hacia hogares con mayores ingresos y capacidad de ahorro".

Eso sí, dice que "los datos más recientes apuntan a una cierta recuperación del peso relativo de la financiación hipotecaria en la compra de vivienda, con una ratio del 48% en julio de 2024, lo que reflejaría una cierta mejoría de las condiciones de financiación hipotecaria".

La última bajada de los tipos de interés anunciada este jueves por el Banco Central Europeo (BCE) abre un rayo de luz para aquellos inquilinos que estén rozando las condiciones para poder acceder a la financiación bancaria para adquirir una casa. "Seguiremos viendo cómo las renovaciones anuales de hipotecas variables traen grandes ahorros a los consumidores, y la batalla de fin de año entre los bancos garantiza que se van a poder contratar hipotecas en las mejores condiciones que hayamos visto en los últimos 2 años", dice Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.

Eso sí, el informe también remarca que el porcentaje de préstamos hipotecarios para compra de vivienda con mayor riesgo (más del 80% en relación tanto con el precio de la vivienda como con el valor de tasación de la misma) han disminuido respecto a los valores observados entre 2004 y 2007. Sin ir más lejos, recoge que en 2023 el porcentaje de capital hipotecario que excede el 80% del precio de la vivienda se situaba por debajo del 40%, frente a niveles superiores al 80% en los años previos al estallido de la burbuja.

Compras de extranjeros

Frente a las dificultades de más del 75% de los hogares en alquiler para acceder a la hipoteca, el Banco de España también refleja que la adquisición de vivienda por parte de extranjeros "ha sido un factor importante para impulsar la recuperación del mercado residencial" en la última década. Y resalta que, en términos relativos, estas operaciones representan en torno al 20 % de las compraventas de vivienda a partir de 2013, con un máximo del 21,1% sobre las adquisiciones de vivienda libre en 2023.

"Esta proporción contrasta con cifras alrededor del 8 % en promedio anual entre 2007 y 2010", añade. En términos de volúmenes, prosigue el texto, se ha dado un significativo aumento de las adquisiciones de extranjeros a partir de 2014, hasta alcanzar las 130.000 viviendas anuales en promedio entre 2021 y 2023. "Estos niveles suponen casi triplicar las 45.000 viviendas anuales adquiridas por extranjeros entre 2007 y 2013", concluye el Banco de España.

Otro dato que incluye el estudio es que entre los jóvenes emancipados en España, destaca el peso relativo de las viviendas cedidas de manera gratuita. Su ratio casi duplica a la del promedio de los 27 países de la Unión Europea (12,3%, frente al 6,5% en 2022). "Este hecho reflejaría la relevancia de la capacidad económica familiar en España como determinante de las posibilidades de emancipación de los jóvenes que residen en hogares con patrimonio inmobiliario", dice el informe.