La nueva Ley de Alquiler, que está creando grandes controversias en el mercado inmobiliario, está haciendo modificar con carácter retroactivo desde el pasado 24 de marzo los contratos de alquiler anteriores a esta fecha. Así, la Ley establece equidades derechos y obligaciones tanto para arrendadores como arrendatarios: primero, el súbito cambio tiene la finalidad de frenar el encarecimiento escandaloso de las rentas. Segundo, mucha más estabilidad para arrendatarios. Sin embargo, no son unánimes las opiniones.

Renovación obligatoria de los contratos de alquiler

¿Cuáles son las condiciones para la renovación automática?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que, en determinadas situaciones, los arrendadores tienen que prorrogar automáticamente los contratos de arrendamiento. Esta cuestión es de aplicación en los contratos cuyo término es inferior a cinco años si el arrendador es un particular (persona física) o inferior a siete años si el arrendador es una persona jurídica (empresa). Si ninguna de las partes contratas comunica lo contrario con un preaviso de treinta días antes de la fecha de vencimiento, el contrato se prorroga automáticamente hasta un máximo de tres años.

Aparte, la ley pretende evitar que se produzcan situaciones de desalojo injustificadas. El arrendador que necesite la vivienda para sí mismo o un familiar cercano ha de comunicarlo, en forma fehaciente, con una antelación mínima de dos meses. Si la vivienda no es ocupada por el arrendador o el familiar dentro del plazo de tres meses, el arrendatario tiene derecho a volver a ocupar o a ser indemnizado.

Excepciones a la renovación del alquiler

A pesar que la ley es beneficiosa para los arrendatarios, se establecen situaciones específicas en las que el arrendador podrá negarse a llevar a cabo la renovación. Las causas son las siguientes: por incumplimiento del contrato de arrendamiento del inquilino, por impago del alquiler o cuando en el inmueble arrendado se realicen actividades ilícitas. La ley, en definitiva, intenta establecer una relación equilibrada contrario a la otra parte, la cual evitara conflictos y abusos judiciales posteriores.

Impacto en los precios del alquiler

¿Lograrán estas medidas estabilizar el mercado?

El Gobierno sostiene que estas modificaciones responden a la voluntad de evitar la especulación y controlar el crecimiento de los precios del alquiler. La norma establece una limitación del 3% para los contratos en vigor del año 2024, que para el caso de que se renueven los términos económicos en 2025, triunfa en una revisión futura. No obstante, la efectividad real de estas reformas queda en entredicho y son muchos propietarios los que opinan que las regulaciones a las que están sometidos cargan de dificultades la inversión en la industria inmobiliaria.

Por el contrario, sí que se aumentan las protecciones de los inquilinos, especialmente la de aquellos afectos a una situación de vulnerabilidad socioeconómica, donde en casos documentados, el desahucio puede quedar en suspenso durante un período, pudiendo permanecer los usuarios de un alquiler en la vivienda hasta que se encuentre una salida definitiva. Pero la presión que sigue ejerciéndose sobre el mercado del alquiler todavía importa en una cuestión sin solución.

Consecuencias para propietarios y posibles efectos negativos

Los propietarios se encuentran actualmente ante un escenario más restringido. Hay muchas personas que temen que la ley haga más fácil la okupación o que incentive el que se deje de poner viviendas de alquiler, lo que incrementaría el escaso parque de inmuebles que hay para alquilar. A pesar de que hay garantías para los propietarios, la ley obliga a mantener a los inquilinos en la vivienda, aunque se produzcan impagos, lo que ha suscitado críticas por los efectos que puede provocar en el mercado.

Protección de los inquilinos frente a desahucios

Situaciones de vulnerabilidad

La ley también introduce una opción para los arrendatarios vulnerables. De esta manera, la ley prevé la posibilidad de una "prórroga extraordinaria" de hasta un año si se acredita la existencia de una difícil situación económica o social.