Ninguno de los males que acecha al mercado de la vivienda ha desaparecido del mapa con el cambio de año. El 2025 echa a andar con la misma falta de oferta, una demanda al alza y unos precios que se sitúan en máximos tanto en compra de vivienda nueva y usada como en alquiler. El nuevo ejercicio trae además factores que los pueden tensionar aún más; un nuevo índice del INE para las revisiones de los alquileres y un acceso al mercado hipotecario incentivado por la bajada de los tipos de interés y la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra o los costes de construcción.

Los expertos prevén ya un aumento del acceso a la financiación de los hogares impulsada por la bajada de tipos aplicados por el Banco Central Europeo (BCE) durante 2024 y que pretende seguir reduciendo a lo largo de 2025. Esa política puede empujar a la baja el Euribor, lo que podría mejorar la capacidad de las familias para endeudarse y, por ende, animar a comprar vivienda. Algo que se verá impulsado también por las ayudas públicas para jóvenes y familias, como los avales del Instituto Oficial de Crédito (ICO).

Con ese viento de cola y ante una oferta y un mercado de la construcción que no crece al ritmo necesario, todo apunta a un cuello de botella que podría presionar aún más los precios al alza. De momento el precio de la vivienda en España cerró el último trimestre del año con una subida del 11,2% interanual, según el último índice de precios del portal inmobiliario Idealista. La subida deja el metro cuadrado en 2.271 euros, lo que refleja un nuevo máximo histórico.

Entre otras cosas, el portavoz del citado portal, Francisco Iñareta, cita como factores condicionantes "la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de diálogo político que busque soluciones, el ruido populista alrededor de la vivienda o los laberintos burocráticos" para poner en marcha nuevas promociones. En este sentido, da por hecho que el ritmo de subidas de precios se mantendrá en este 2025. "A la ya de por sí importante demanda se le están sumando nuevas familias animadas por la rebaja en los costes de financiación y por la falta de techo en los precios. Sin resolver el problema de oferta esto tendrá como consecuencia una mayor tensión en los precios", añade.

Desde entidades como Bankinter, calculan que las subidas de precios al calor de la bajada de tipos superen el ritmo superior a la inflación. Sus estimaciones para 2025 son de un 5%, para bajar al 3% en 2026 y al 2% en 2027. Por zonas, estiman que se verán más afectadas las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas Canarias y Baleares, debido a la concentración de la población y la demanda extranjera. Allí es precisamente donde perciben más falta de oferta. Con menos de 100.000 viviendas entregadas por año en los próximos dos ejercicios, la demanda podría superar las 200.000 al año.

CaixaBank Research espera también que los factores que apoyan la demanda de vivienda seguirán presentes a lo largo de este nuevo 2025. Entre otras cosas, citan la creación neta de empleo (con unos 400.000 ocupados más) y el crecimiento de los salarios por encima de la inflación. También se verá apoyado por "unos flujos migratorios dinámicos" y por la "pujanza de la demanda extranjera". Asimismo, cuenta en positivo la "situación financiera favorable de los hogares" y la ya citada relajación de las condiciones hipotecarias. "Prevemos que la tendencia alcista del precio de la vivienda tendrá continuidad en 2025, con un crecimiento nominal previsto en torno al 4%, claramente por encima de la inflación", dice un reciente informe del servicio de estudios de la entidad que preside Gonzalo Gortázar.

Por su parte, el precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 11,5% durante los últimos 12 meses, según otro informe publicado también por idealista. A cierre del mes de diciembre de 2024, arrendar una vivienda cuesta de 13,5 euros por metro cuadrado. Eso, con notables diferencias en función de los territorios y los núcleos urbanos, donde se reduce la oferta y se disparan los precios.

En opinión de Iñareta, "las políticas que nos han llevado a este punto no sólo se mantienen, sino que amenazan con endurecerse con mercados más intervenidos". "La reducción de la oferta disponible además de incrementar los precios y generar una enorme ansiedad en las familias, convierte el alquiler en coto exclusivo de aquellos perfiles con mejores salarios, más ahorros, mayor apoyo familiar o gran seguridad laboral", concluye.

Revisar el alquiler por debajo de la inflación

El 2025 arranca también con un nuevo índice de referencia elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para la revisión de precios de los contratos de alquiler. Era algo contemplado ya en la ley de Vivienda aprobada en la pasada legislatura. Los que se revisen ahora podrán subir como máximo un 2,2% según el nuevo índice, que aplica a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023.

Bajo las siglas IRAV, sustituye al IPC, el indicador que se usaba habitualmente en los contratos. Pero ante la escalada de la inflación tras la invasión de Ucrania por parte de Rusia, el Gobierno limitó por decreto la subida de los alquileres al 2% a partir de abril de 2022 y, al 33% ya en 2024. El resultado con el nuevo índice del INE se sitúa por debajo del que marcó la inflación, que cerró el año 2024 en el 2,8%.

Al margen del nuevo índice, el Gobierno también ha prometido empezar a aplicar medidas para tratar de poner coto a los pisos turísticos ilegales. El ministerio de Vivienda que dirige Isabel Rodríguez anunció hace meses la puesta en marcha adelantada de un registro único de alquileres de corta duración -al que obliga la Unión Europea en 2026- con el que quiere también frenar el fraude de aquellos caseros que recuren al alquiler de temporada o por habitaciones para esquivar los beneficios que brinda la nueva ley de vivienda a los inquilinos en aspectos como la duración de los contratos o los límites a la revisiones anuales de precios.

Empezará a funcionar en julio y los Registradores de la Propiedad tendrán un papel clave a la hora de otorgar los números con los que los propietarios deberán anunciar sus inmuebles en las plataformas inmobiliarias. Si no cumplen con los requisitos, el número no será concedido y los portales deberán retirar los anuncios.

El Ejecutivo de Pedro Sánchez ha declarado que la vivienda será una de las grandes líneas maestras que ocupará la agenda en este 2025. Tras anunciar la eliminación de las Golden Visa (que entrará en vigor en abril), el Gobierno ha prometido la construcción de miles de viviendas de alquiler asequible. En paralelo, también planea poner en marcha una empresa pública de vivienda que ayude a movilizar más pisos.