El marco legal del alquiler establecido en España llega con un gran número de cambios que afecta directamente a los propietarios de los pisos. La ley define concretamente las obligaciones que se tienen que llevar a cabo en términos de reparaciones, acceso al piso arrendado o las nuevas regulaciones fiscales, ya que la ley tiene un enfoque de equilibrio entre los derechos y deberes en cuanto a arrendadores e inquilinos y a promover un mercado de arrendamiento más accesible y estable.

Responsabilidades en el alquiler: ¿Quién paga las reparaciones?

El mantenimiento y reparación de una vivienda alquilada ha sido el origen de discusiones habituales entre arrendadores y arrendatarios. La nueva redacción que al efecto ha introducido el nuevo texto legal especifica de forma clara los deberes y obligaciones

Obligaciones del propietario

Los propietarios, según dispone el apartado 1 del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), deben asumir el costo de todas las reparaciones que sean necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda arrendada, sin que ello signifique un incremento del precio del alquiler. Esto atañe a problemas estructurales, a averías relevantes y a deterioros que no se hayan producido debido a culpa del arrendatario.

Hay excepciones: si se daña el bien por culpa del inquilino, este será responsable de reparar dicho daño, en virtud del contenido de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

Responsabilidades del inquilino

El arrendatario queda obligado a informar instantáneamente al propietario sobre la existencia de cualquier tipo de reparación. También tiene el deber de permitir que el propietario o los técnicos propuestos puedan entrar a la vivienda a la hora de comprobar la existencia del mismo o hacer la correspondiente reparación.

Por otra parte, las pequeñas reparaciones que pueden derivarse del uso ordinario e habitual del inmueble objeto del contrato de arrendamiento corresponderán al inquilino; y si las obras exceden el tiempo normal de 20 días y si se requiere que este deba abandonar la vivienda temporalmente, entonces se hará una reducción proporcional del precio del alquiler.

Acceso del propietario a la vivienda en alquiler

Uno de los temas más discutido es cuándo puede el arrendador acceder a la vivienda arrendada y en qué momentos le está permitido en virtud de lo dispuesto en la ley.

Derechos y limitaciones del propietario

El propietario mantiene la propiedad del local, pero pierde la posesión legítima una vez arrendado. Eso significa que no puede entrar en el domicilio del inquilino sin su consentimiento, pues así lo dice el artículo 18.2 de la C.E., protegiendo la inviolabilidad del domicilio.

Si el propietario tiene que acceder para poder enseñar la vivienda a potenciales compradores o inquilinos, no puede obligar al arrendatario a aceptar visitas. En este tipo de situaciones será habitual llegar a un acuerdo.

Excepciones para el acceso del casero

El propietario efectivamente puede acceder a la vivienda cuando se vea la necesidad de llevar a cabo reparaciones urgentes; la LAU indica que corresponde al inquilino informar de los daños existentes y dar acceso al propietario o a los técnicos para verificar el estado de los elementos afectados.

En el caso de que la persona propietaria penetre sin la debida autorización, incurriría en el delito de allanamiento de morada, que está penado con penas de prisión de hasta dos años, ya que así lo establece el artículo 202 del Código Penal. Para evitar este problema, se aconseja que el arrendatario cambie la cerradura si así lo considera necesario, pues no existe ningún precepto legal que impida dicha actuación.

Novedades fiscales en la declaración de la Renta para propietarios de alquiler

Las adaptaciones fiscales para el ejercicio 2025 tienen que ver con el respaldo a la promoción del alquiler de la vivienda y la estabilidad del mercado.

Beneficios fiscales para propietarios

Aquellos propietarios que vayan a presentar su declaración de la Renta también podrán acceder a deducciones, siempre que se den unas características determinadas.

  • Alquiler a precios regulados: siempre que el alquiler se ajuste al Índice de Precios de Referencia, el arrendador tendrá una exención del 100% en el IRPF.
  • Alquiler a jóvenes menores de 35 años: aquellos arrendadores que realicen el arrendamiento a jóvenes menores de 35 años siempre que se ajusten a los límites de precios también podrán acceder a tal exención.

Los titulares son responsables del cumplimiento de las nuevas normativas, deben revisar sus contratos y declarar correctamente los ingresos obtenidos del arrendamiento, pues el incumplimiento puede llevar a una sanción fiscal.