La vivienda atraviesa un momento de especial efervescencia. El año 2024 cerró con un volumen de compraventas que se acerca ya a los niveles de la burbuja. Y, a calor de la bajada de los tipos de interés, la concesión de hipotecas para adquirir una casa se disparó un 11,2%. Con los precios al alza tanto en compra como en alquiler, la vivienda se sitúa ya como el principal problema que preocupa a los españoles.

Carolina Roca (Zaragoza, 1973), presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), avisa de que las medidas del Gobierno no atajan el problema de infraproducción. Directora general de Grupo Inmobiliario Roca, detalla que la clave está en la falta de una de oferta que adapte al acelerado ritmo de creación de hogares. Para estimularla, añade, es necesario agilizar la concesión de licencias y podar de forma urgente el "frondoso árbol" de normas urbanísticas y fiscales que frena la inversión.

-Pregunta: El Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) señala que la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles. ¿Cómo hemos llegado a este punto?

-Respuesta: Llevamos 15 años advirtiendo de la situación que se iba a producir. Desde 2010, la producción de vivienda cae y llegó a ser de 34.000 en 2013. Con la economía recuperada, no conseguimos pasar del techo de 100.000 viviendas al año en un país donde la media de construcción era de 250.000. De ellas, 75.000 protegidas. A partir de 2021 se dispara la creación de hogares y ha sorprendido incluso al INE. Y la oferta es totalmente incapaz de atender a la demanda, por lo que no es complicado entender qué ha pasado.

-¿Seguimos con resaca del boom inmobiliario?

Es difícil entender cómo un sector con los fundamentales tan positivos que tiene (una demanda infinita, una situación económica de crecimiento y un sector muy profesionalizado) no es capaz de atender esa demanda. Como empresaria, hago autocrítica. En la Comunidad de Madrid deberíamos estar poniendo 40.000 viviendas al año en el mercado y en 2023 acabamos solo con 14.000 finalizadas. En 2024 hemos subido a 20.000, pero seguimos estando por debajo de de la mitad de lo que deberíamos estar produciendo. Es un suma y sigue continuo.

-¿Y cómo se soluciona ese problema? ¿Qué hacemos con la vivienda vacía?

Todo tiene que ir dirigido a solucionar el problema de infraproducción. La vivienda es un pilar fundamental de un estado de bienestar. Es una infraestructura social crucial. Pero la gran diferencia con el resto es que siempre se ha financiado y producido atrayendo a la inversión privada. Somos los promotores y la iniciativa privada los que hemos construido las viviendas, a pesar de que se nos demonice tanto. Intentar solucionar el problema de la vivienda desde lo público es una quimera, una pérdida de tiempo.

-¿Qué balance hace de las medidas tomadas hasta ahora por parte del Gobierno para estimular la producción de vivienda?

Denotan que el Gobierno no tiene clara la magnitud del problema. Tienden a solucionar solo la escasez de parque público de vivienda que tenemos en España. Comparados con nuestros vecinos europeos, estamos parecidos en todos los ratios salvo en dos. Uno es vivienda pública, donde siempre hemos estado bajos. Así que nos debe preocupar, pero históricamente siempre hemos estado ahí, por lo que no es lo que está provocando la situación de crisis de acceso a la vivienda que tenemos.

El ratio en el que hemos bajado a la antepenúltima posición de toda Europa es en el de la elasticidad de la oferta; es decir, en la capacidad de producir. Y en ese siempre habíamos estado muy bien. Los promotores hemos sido capaces de reaccionar muy rápidamente a la demanda y de crecer cuando la demanda nos lo ha exigido. Y esa fue una de las razones de la crisis de 2008. Fuimos capaces de reaccionar a una demanda brutal que se produjo por una sobrefinanciación y nos pasamos de frenada. Si no hubiera estallado la burbuja financiera, el sector lo que hacía era seguir a la demanda.

-¿Hay un problema de falta de inversión?

Nos hemos dado un frondosísimo árbol entre todos, especialmente el legislador, que impide el desarrollo de nuestra actividad. Está conformado por una normativa urbanística intervencionista y encorsetada que hace que el desarrollo de nuestra materia prima sea un calvario de duración media mínima de 20 años. Y es imposible atraer inversión. Esa normativa hace que el desarrollo de suelo sea imposible de financiar y se tenga que hacer 100% con capital propio. Eso expulsa al inversor. Ahora todavía tenemos suelo en desarrollo heredado desde antes de la crisis de 2008. Cuando se terminen estos suelos, viene la nada.

Todavía tenemos suelo en desarrollo heredado de antes de la crisis de 2008. Cuando se terminen, viene la nada"

-¿Tiene eso solución a corto plazo si se aprueba la nueva ley del Suelo?

No. Eso necesita un cambio de paradigma de las leyes urbanísticas. Y la reforma de la ley del suelo que está ahora en cuestión solo soluciona una ineficiencia que está provocando la judicialización del urbanismo. Es desesperanzador ver que no sale adelante pese a que todos -promotores, PP y PSOE- estamos de acuerdo en que la modificación del artículo está bien redactada.

-¿Y qué se necesita entonces?

Cambios para que la producción de suelo se pueda considerar una actividad mínimamente industrial y no una carrera de obstáculos. Las leyes de suelo autonómicas son las que ponen nombre y apellidos al cambio de paradigma del urbanismo. Y en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se está trabajando en ella con la intención de aprobarla antes de que acabe la legislatura. Esperamos que sea el cambio de paradigma que estamos demandando. Además, somos moderadamente optimistas, porque también en Andalucía y Murcia están trabajando en nuevas leyes.

También hay medidas de choque fundamentales, como los cambios de uso del suelo. Todo suelo finalista vacante hay que exprimirlo y utilizarlo. Dado que la falta es de residencial, tiene que haber cambios de uso exprés para destinarlos a vivienda. Y en la Comunidad de Madrid se ha hecho un avance disruptivo y nada traumático en este sentido con los suelos terciarios destinados a oficinas.

-El año 2024 cerró con una concesión de hipotecas disparada y con una de las mejores cifras de compraventa de viviendas. ¿Nos encaminamos hacia una nueva burbuja?

Todo lo contrario. Hay una 'desburbuja' porque no somos capaces de seguir a la demanda. La oferta está creciendo de una forma sana. El que quiere comprar, compra de forma solvente. La banca está manteniendo criterios de prudencia. Y el Gobierno central obvia el problema de falta de elasticidad de la oferta. Dirige todas las medidas a solucionar el problema de vivienda pública, que soluciona el problema de las clases más desfavorecidas; las rentas más bajas y las familias en riesgo de exclusión. Y es importante solucionar ese problema, pero no son conscientes de que lo que se está generando es un efecto cascada.

-¿En qué consiste?

El hecho de que se 'infraproduzca' todo tipo de vivienda hace que el que antes podía acceder a una vivienda de lujo, ahora se vaya a una vivienda de mercado. Como tiene mayor solvencia que el que antes accedía a esa vivienda de mercado, este último se va a la vivienda protegida (un 40% por debajo de precio de mercado). Y el que históricamente accedía a vivienda protegida con un perfil solvente, se ha visto expulsado al mercado del alquiler. Allí compite con inquilinos del mercado habitual del alquiler, con menos solvencia. El arrendador les hace un auténtico examen y prefiere al primero. Y ese efecto cascada deja fuera a mucha gente con rentas bajas.

El comprador con ahorro acaba pagando menos cuota hipotecaria que el que se tiene que ir al alquiler

-¿Y no cree que ese inquilino solvente del alquiler, dado el nivel de precios, también se está quedando sin capacidad de ahorro para acceder en algún momento a la vivienda en propiedad?

El comprador con ahorro acaba pagando menos cuota hipotecaria que el que se tiene que ir al alquiler. A mí me parece socialmente lo peor, porque se ha generado una fórmula en la que se beneficia a aquellas familias que pueden tener ahorro a través de ayuda familiar con una cuota hipotecaria más baja que el alquiler. Y las medidas del Gobierno van a solucionar el problema en la base de la cascada. Es como tener un barco con varias vías de agua y pones a toda la tripulación a taponar solo una de las vías y que, encima, no es la más grande [la vivienda pública]. Y, además, se hace forma utópica. Si por lo menos se estuvieran haciendo las 183.000 viviendas prometidas... pero todas están muy lejos de llegar al momento en que se puede solicitar una licencia de obra.

Subida de precios y más hipotecas

-Sostiene que no hay burbuja. Pero vemos que los precios siguen creciendo y los expertos no ven que vayan a aflojar en el corto o medio plazo. Con todos estos mimbres, ¿a dónde cree que podemos llegar?

En la Comunidad de Madrid somos afortunados porque tenemos suelo en desarrollo para 280.000 viviendas. No hay en toda España ni en casi toda Europa una región con mayor desarrollo urbanístico que Madrid. Y eso es la base para contener los precios. Ahora hay una tensión de precios brutal, pero cuando vayan entrando en carga esos suelos, el promotor ya sabe lo que la demanda puede pagar. Pero en zonas donde no tienen suelo, como Málaga, lo veo mucho más complicado. En Andalucía hay sitios que tienen que tomar medidas de choque a toda velocidad para la generación de suelo. Si no hay suelo, no puedes construir más.

-¿Y no teme que la mejora del acceso al crédito por la bajada de tipos caliente aún más la demanda y veamos que los precios se disparan aún más?

En este momento está mucho más tensionado el alquiler que la compra. Donde se está generando un submercado es en el alquiler. Los menores de 35 lo que alquilan son habitaciones y no con la filosofía de compartir piso. Hemos abocado a tanta gente al alquiler por no tener ahorro para la compra que creo que es positivo desaguar esa masa de jóvenes que solo pueden ir al alquiler a través de la bajada de tipos y de la fórmula de los avales. No creo que vaya a subir los precios. Son jóvenes igual de solventes que el que tiene ahorro y se ha comprado una vivienda. Hay que redirigir a los jóvenes hacia la posibilidad de compra.

-¿Qué efecto tendría en Madrid la declaración de zonas tensionadas que permite la ley de Vivienda para limitar la subida de los alquileres?

Tendría incluso peor efecto que el que ha tenido en Barcelona, por mucho que se empeñen en decir que ha bajado el precio del alquiler. Supondría la detracción absoluta de la oferta de vivienda en alquiler de forma inmediata. En Cataluña hay un 30% menos, aunque quizá haya sido más lento. Aquí se daría a toda velocidad. Eso sí, también creo que la gran masa de vivienda que sale del alquiler a la venta no es tanto por la limitación de los precios sino por la inseguridad.

-Decía el otro día la presidenta del Banco Santander, Ana Botín, que hay que dar seguridad jurídica para atraer la inversión extranjera en vivienda...

Es que además de focalizarse solo en solucionar el problema de la vivienda pública, las dos últimas medidas de la propuesta del Gobierno son bombas a la línea de flotación de la atracción de la inversión. Ya no entro en la limitación del precio de los alquileres, sino que no se puede hablar de modificar la fiscalidad de las Socimis. Atraer la inversión cuesta una barbaridad. Y si tu Gobierno anuncia como medida estrella eso, estás haciendo todo lo contrario de lo que hay que hacer para incrementar la oferta. Y el inversor toma la decisión de forma totalmente objetiva, no les puedes camelar de ninguna manera. Siempre hay que darle fundamentales para invertir.

Por ejemplo, con nuestro proyecto Trinity mostramos al inversor todo el proceso productivo hasta la entrega todo el recorrido que tiene la producción de vivienda en la Comunidad de Madrid. No vendemos humo. Pero después el Financial Times nos bombardea porque desde el Gobierno central salen esas noticias. No se puede jugar con eso.

-Los presidentes autonómicos del PP también tienen sus propias propuestas. ¿Qué opinión le merecen?

De las 30 medidas planteadas en el plan urgente de vivienda del PP, 25 son medidas técnicas en las que están interlocutando con nosotros. Cuando las leí no daba crédito. Tras tantos años predicando en el desierto, alguien nos hace caso. Porque el PP hace años tampoco nos compraba estas necesidades de cambios normativos de agilización y de atracción de la inversión. Lo más importante es que no son medidas lanzadas por la oposición, sino que la Declaración de Asturias está firmada por 12 presidentes de Comunidades Autónomas y el Acuerdo de Zaragoza está firmado por 30 alcaldes. Esas medidas son su competencia, por lo que eso puede traducirse en cambios normativos concretos independientemente del nivel estatal.

-¿Por dónde van los cambios que se necesitan para paliar la situación que atraviesa el mercado?

No solo es normativa urbanística y cambios de uso. El segundo gran problema es la tramitación burocrática de las licencias en nuestra actividad, que está totalmente intervenida. Es la única que necesita doble licencia (la de obras y la de primera ocupación). Que se tarde 10 o 12 meses en la primera y 4 o 5 en la segunda, implica 15 meses de retraso por la ineficiencia de la Administración. Y eso para el inversor es coste que se traslada al precio.

El 25% del precio final de una vivienda son los distintos impuestos que el promotor ha ido liquidando en el proceso productivo

El tercer problema es la fiscalidad en la producción de vivienda. La gente no es consciente de la cantidad de impuestos que paga cuando compra un piso. No es solo el ITP o el IVA. En realidad, en cada paso de construcción de una vivienda recaudan tributos los tres niveles de la Administración. El 25% del precio final de una vivienda son los distintos impuestos que el promotor ha ido liquidando en el proceso productivo. Y esto viene de la época de bonanza del sector en el que las haciendas locales se financiaban fundamentalmente por nuestra actividad y empezaban a estirar todo lo que la ley les permitía. Éramos como su gallina de los huevos de oro. Y ahora deberían replegarse.

-Me dice que se está infraproduciendo, pero el sector de la construcción se queja de que no hay mano de obra suficiente. ¿Qué va a pasar si la promoción de viviendas nuevas empieza a despegar otra vez?

Ese es el último gran problema. Una vez se solucione lo anterior y permita atraer más la inversión, se puede recuperar el ritmo de las 250.000 viviendas al año. Pero tenemos capacidad promotora, no constructora. Hemos perdido una gran cantidad de mano de obra y se va a seguir perdiendo más, con unas plantillas envejecidas. Es un verdadero problema. A día de hoy, contratar un encargado de obra es como si intentas contratar a Mbappé. Hay que ponerse en manos de empresas de cazatalentos, porque es una figura crucial que va desapareciendo.

-¿Si se fueron con la anterior crisis, cómo se les puede atraer ahora?

A corto plazo, desde luego, eso hay que solucionarlo vía inmigración. La segunda vía -la de la formación- tarda más tiempo en calar. Hay que regularizar a todo aquel que esté en España y tenga voluntad de trabajar en el sector de la construcción. Tenemos que invertir mucho esfuerzo en hacer atractivo un sector que ya lo es. No hay que vender humo; tenemos buenos convenios, horario y conciliación.

-El Gobierno ha anunciado un Perte para fomentar la industrialización en la construcción de vivienda. ¿Cree que forma parte de la solución?

La industrialización requiere de cambio de volumen. Es imposible hacer una reconversión del sector con una producción tan baja como la actual. Pero si conseguimos salvar todos los obstáculos y ponernos al ritmo de producción de 250.000 viviendas, tiene que entrar sí o sí. Aquí sí reclamamos ayudas públicas, porque no lo podemos hacer solo nosotros. No basta con que cedan suelos para instalar fábricas.