Una vez se aplique la Ley Orgánica 1/2025, que entrará en vigor el 3 de abril, el alquiler de viviendas para uso vacacional vivirá un nuevo episodio de restricciones en España. Con esta ley se fortalece la posibilidad de las comunidades de vecinos para autorizar o bien prohibir el uso de viviendas para su uso como alojamientos turísticos, lo que puede significar la reducción drástica de una oferta de pisos vacacionales en edificios para uso residencial.

Nuevas reglas para el alquiler vacacional

Autorización obligatoria de la comunidad de vecinos

A partir de la fecha del 3 de abril, todo propietario que pretenda alquilar su propia vivienda ubicada en el alcance de la normativa turística, deberá tener la aprobación explícita de la comunidad. Para el caso en que se quiera realizar esta actividad sin contar con el consentimiento expreso de la comunidad vecinal, será necesario el voto favorable de una mayoría específica de presentes y cuotas de votos válidos, en concreto de tres quintos. La actividad solo podría ser prohibida por la comunidad de propietarios si lo decidía así el contenido de sus estatutos.

La implantación de este nuevo requisito tendría como consecuencia la de incorporar un filtro más a la multiplicación de pisos turísticos en los edificios residenciales, y podría dar lugar a debates internos en las comunidades. Las comunidades podrán ver en esta exigencia la posibilidad de recuperar la tranquilidad de sus edificios, mientras que los propietarios de los pisos turísticos podrían ver realizada una limitación a su derecho de utilización de su propiedad.

Denuncias y acciones legales contra alquileres no autorizados

Si un dueño alquila su piso sin el consentimiento de la comunidad de propietarios, el presidente de la comunidad de propietarios o el mismo vecino pueden exigir la finalización inmediata de la actividad. En caso de desacato, podrá instarse la correspondiente acción judicial para forzar la paralización del alquiler turístico y la aplicación de sanciones.

Asimismo, también pueden reforzar sus inspecciones para asegurar el cumplimiento correspondiente de dicha normativa. Las sanciones económicas por incumplimiento de estas normas irían de los 30.000 a los 600.000 euros, determinada por la gravedad de la infracción y, dependiendo, de la comunidad autónoma en la que esté ubicada la vivienda.

El impacto en el mercado del alquiler

Menos pisos turísticos, más alquileres de larga duración

Los expertos consideran que la nueva normativa ocasionará la reducción de los pisos turísticos en las zonas urbanas y que en consecuencia las propiedades que saldrán a la oferta de alquileres de larga duración se incrementarán de forma notable, y esto ayudaría a aliviar la escasez de vivienda en las ciudades donde el mercado se encuentra tenso. Tal medida podría beneficiar a los usuarios de alquileres tradicionales al incrementarse la oferta y estabilizar los precios.

Posibles subidas de precios en las viviendas turísticas legales

La falta de oferta podría encarecer las precios de las viviendas turísticas que actualmente operan con dicha autorización. El propietario que haya logrado un permiso por anticipado puede tener una posible ventaja en el proceso de ajuste al alza de los precios por falta de competencia. Esto puede abrir también un espacio en el mercado para los turistas con bajo poder adquisitivo que buscan una opción alternativa a los hoteles, especialmente en aquellas ciudades con alta demanda.

Nuevas tasas y cuotas especiales para pisos turísticos

La referida ley preve como cualquier comunidad de propietarios la posibilidad de establecer cuotas especiales, así como aumentar las cuentas de gastos comunes, a los propietarios de viviendas alquiler vacacional, estipulando eso sí que el aumento nunca podrá superar el 20% de los gastos comunes establecidos y que sólo podrá requerir una mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios para su aprobación.

Esto podría suponer un incremento de los costes de operación y explotación de los tipos de alquileres turísticos, lo cual podría desincentivar a algunos propietarios a hacer turismo, o bien podría incentivarlos para vender tales propiedades o poder adaptarlas para alquileres de larga duración.