El apetito por comprar vivienda en España no para de crecer y se espera cerrar con cifras récord en la última década. Y aunque los precios han estado ligeramente contenidos hasta ahora, todos los expertos dan por hecho que en este 2022 habrá un alza notable que variará en función de varios factores.

El año que acaba de comenzar "se afronta con cierto optimismo", dice Ferrán Font, director de estudios del portal Pisos.com. Aunque reconoce que hay circunstancias que pueden hacer variar las previsiones para un año que estará marcado por la llegada de fondos europeos de recuperación que se destinarán principalmente a la rehabilitación de vivienda.

El mercado se mueve en un contexto general de inflación y la crisis de suministros ha provocado retrasos en las entregas de las promociones de obra nueva. Unas viviendas en las que, por otro lado, ya se empiezan a incorporar algunas de características más demandadas desde el inicio de la pandemia como las terrazas y los espacios abiertos.

"Tenemos una demanda muy activa que está viendo cómo el ladrillo es no solo una inversión segura comparada con otras más volátiles, sino también porque el acceso a la financiación es a día de hoy muy ventajosa para el comprador", explica Font. Además, a ello se suma que hay una oferta escasa para dar respuesta a la demanda existente, como ha avisado ya el Banco de España.

Aunque ven un escenario con muchas incertidumbres por la resaca económica de la crisis sanitaria, constatan que sigue habiendo una fuerte demanda. "El escenario inflacionista actual, unido a la subida de precios en materiales de construcción y los problemas de suministro hará que suban los precios en el sector inmobiliario en general y en la vivienda en particular", dice José María Basáñez, presidente de la tasadora TecniTasa. "Que suba entre un 5 y un 7% parece muy normal", abunda. No hay que olvidar que algunas materias primas registraron crecimientos de hasta un 30% en cuestión de dos meses.

De momento, y a falta de cifras definitivas, desde Pisos.com esperan que el 2021 se cierre con 550.000 viviendas vendidas. Eso supone un crecimiento del 30% respecto al 2020 y del 10% respecto a 2019. Se trata, en definitiva, de la cifra más elevada de compraventa de viviendas desde hace una década aunque con un escenario hipotecario "mucho más saludable" que el que existía en 2007.

En un contexto de ahorro familiar embalsado como consecuencia de la pandemia, el auge de compraventas en el año que acaba de terminar se ha debido también, en parte, al cierre de operaciones que habían quedado en stand-by tras la irrupción de la pandemia. Para el próximo año, desde Pisos.com vaticinan un nuevo crecimiento del 3%, con unas 560.000 viviendas vendidas. Y en cuanto a obra nueva, la previsión es que se acerquen a las 100.000.

Por su parte, desde Tecnitasa también se muestran críticos con el posible efecto desincentivador que puede tener sobre los inversores de alquiler la nueva Ley de Vivienda que prepara el Gobierno y contra la que se ha pronunciado estos días el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Aunque el anteproyecto de Ley que el Ejecutivo quería llevar este martes al Consejo de Ministros podría introducir algunos cambios en la naturaleza del sector del alquiler, es una norma que no tendrá efectos en este ejercicio.

Junto a la subida generalizada de impuestos en el sector inmobiliario, otro de los factores que señalan desde Tecnitasa y que puede empujar hacia arriba al precio de la vivienda es la falta de mano de obra especializada dentro del sector de la construcción.

Además, si a eso se le sumase un alto nivel de bajas laborales por las nuevas variantes, podrían provocarse nuevos retrasos en la entrega de las promociones y una subida de los precios. La falta de mano de obra que se ha ido perdiendo en los últimos años, resalta Font, "dificulta no sólo seguir adelante con los proyectos activos sino también poder asumir más proyectos".

Las nuevas casas: más grandes

La pandemia también ha traído consigo nuevas necesidades en la vivienda que ya se están incorporando en las nuevas construcciones. "Hemos constatado que se demandan viviendas más grandes, con más dormitorios donde poder instalar un despacho", comentan desde Tecnitasa. Por otro lado, aseguran que la tendencia de acristalar o cerrar las terrazas ha bajado mucho. "Se ha visto que una terraza o un pequeño jardín es capital para ventilarse, tomar el sol o para que los niños puedan tener un mínimo de esparcimiento", añade Basáñez.

Asimismo, también crece la demanda de aquellas con zonas compartidas, con algún espacio verde o que estén próximas a parques y espacios naturales. "Las promociones actuales tienden a aprovechar todo lo posible zonas verdes y de expansión, con zonas comunes en los edificios donde los vecinos se puedan juntar y hacer actividades juntos que no se pueden hacer en un piso", explica el presidente de Tecnitasa.

En cuanto a la ubicación, la demanda también parece haber aumentado en pueblos próximos a las capitales y que reúnan características como tener una buena comunicación por medios de transporte; buenas dotaciones sanitarias, comerciales; o una buena conexión a la red.

Sin embargo, Font asegura que los niveles que se alcanzaron en vivienda rural en 2020 ya han retrocedido, ganando peso de nuevo el entorno urbano. "La apuesta fue efímera. Durante 2021 estamos volviendo a tener interés en comprar en grandes ciudades", remarca.

Entre otras cosas, porque la apuesta por el teletrabajo "no ha sido tan generalizada" como lo que parecía al comienzo de la crisis sanitaria. Y, por otro lado, los mercados rurales no tienen tanta oferta como para absorber la demanda de las grandes capitales. Según las últimas cifras disponibles, la demanda de finca urbana está casi llegando ya al 90% de las compraventas.

Autosuficiencia energética

Por otro lado, también se deja notar una creciente concienciación ecológica por parte de los clientes. Y aquellas viviendas con la posibilidad de ser, al menos parcilamente autosuficiente en consumo energético, "es algo que ahora se demanda mucho más, habida cuenta de los grandes subidones en el precio de la electricidad", remata Basáñez.

En cuanto a la eficiencia energética, el año 2022 estará marcado por la llegada de los Fondos Europeos de Recuperación Next Generation. "Obviamente deben tener un impacto muy fuerte en el sector de la rehabilitación de viviendas", dice Font. Eso sí, llama la atención sobre la necesidad de "acertar en la gestión de estos fondos para que puedan tener un efecto multiplicador".

Subida del alquiler

Por su parte, los precios del alquiler, "para 2022 esperamos una situación no tan parecida a 2019, pero sí a 2020, con unas previsiones de crecimiento del 2%", dice Font. La tendencia a la baja de 2021 se está moderando y en diciembre ya ha crecido respecto a 2020. A nivel de capital de provincia y, especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, se han visto grandes caídas de precios que han ido volviendo a normalizarse.