De local a vivienda: una segunda vida para los comercios que arrasará la pandemia

El vendaval de la crisis económica surgido a causa de la pandemia dejará a su paso un reguero de comercios cerrados. El deterioro económico tendrá un mayor impacto entre las pymes y, especialmente, en los sectores de la hostelería y el comercio, en los que miles de negocios tendrán que echar el cierre si no lo han hecho ya.

Los locales que los albergan, sin embargo, pueden tener una segunda vida. Durante los últimos años ha cogido fuerza la opción de su reconversión en viviendas, una alternativa habitacional que presenta ventajas frente a los tradicionales pisos, como un precio más asequible, pero que requiere inversión y, sobre todo, autorización por parte de los ayuntamientos.

Se trata de una tendencia que ya se había acelerado en España antes de la llegada de la pandemia, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, las que "más desequilibrios entre oferta y demanda han soportado", como explica a este periódico el presidente del Consejo de Colegios de Arquitectos, Lluís Camerón.

Así lo reflejan los datos del Ayuntamiento de Madrid, según los cuales en 2019 se produjo un fuerte repunte en el número de solicitudes de cambio de uso de locales comerciales para su transformación en vivienda, del 55%, hasta las 555 peticiones. De estas, 189 se produjeron en Ciudad Lineal, uno de los distritos en los que este tipo de viviendas ha experimentado un mayor auge, algo que se debe a la gran cantidad de locales comerciales que tiene el distrito, como señalan desde el Consistorio.

En 2020, con datos hasta octubre, se solicitaron 404 cambios de uso de estos locales comerciales para convertirlos en vivienda en la ciudad de Madrid, un ritmo similar al registrado el año anterior. A fecha del pasado 11 de diciembre, 130 se habían solicitado en Ciudad Lineal.

El concejal del área de Innovación y Emprendimiento del ayuntamiento y concejal presidente de este distrito, Ángel Niño, explica a El Independiente que "normalmente son locales cuya actividad comercial ha disminuido por cualquier razón, por la localización o porque ya grandes superficies ganan en negocio". Es el caso de "algunas floristerías de cerca del tanatorio, que están cerrando y piden su cambio de uso a vivienda", añade.

Desde el estudio Grupo Riofrío constatan este interés. "Es una práctica que ya lleva años haciéndose, concretamente desde que comenzó la crisis. Los propietarios de locales comerciales y naves industriales, al ver que se les quedaban vacías y que no tenían demanda de alquiler, se empezaron a plantear otras formas de explotación", apunta Fernando Agudo, director general arquitecto del grupo.

Reactivación

Aquella situación puede repetirse ahora a raíz del lamentable cierre masivo de locales comerciales que llegará tras la pandemia. De hecho, algunos estudios de arquitectura han detectado ya interés por parte de propietarios de estos locales para convertirlos en vivienda y aprovechar las ventajas de estas alternativas al alquiler tradicional.

"Es una situación que se va a dar, pero de momento es incipiente (...) Nos ha llamado gente que está intentando darle un uso residencial a estos proyectos", explica a este periódico Alberto Reyes, fundador y propietario del estudio pontevedrés NAN Arquitectos. "El comercio se está resintiendo y más en zonas limítrofes, donde se ve muy penalizado, por lo que sí hay gente interesada", añade.

Desde Kubo Arquitectos también creen que esta situación dará lugar a más locales reconvertidos en vivienda. "Es una tendencia que ya viene de antes y seguirá, está bastante claro que va a continuar", expone Iván Filgueiras, socio-arquitecto de la firma.

"Muy probablemente esta situación pueda provocar un nuevo repunte de estas actuaciones, pues la causa que en la anterior crisis la motivó es similar al escenario que previsiblemente parece que tendremos. En el estudio hemos seguimos recibiendo solicitudes de este tipo, de la misma forma que durante estos años atrás", apunta, por su parte, Agudo, de Grupo Riofrío.

Desde el Ayuntamiento de Madrid también pronostican que los propietarios de estos locales tendrán que plantearse esta opción en el futuro próximo. Como apunta Niño, concejal del área de innovación y emprendimiento del Consistorio, "es obvio que muchos de estos locales que no han podido superar la crisis tienen que buscar una solución".

Al deterioro económico que hundirá a muchos comercios se unen tendencias que han venido para quedarse tras la pandemia. "El cierre de muchos comercios locales, impulsado en parte por el auge del e-commerce y la implementación del teletrabajo, ha generado la necesidad de buscar un uso alternativo a esos locales que tienen difícil salida con este fin comercial y la vivienda se presenta como una opción viable", explica a este periódico Mariola Soriano, Research Analyst en Instituto de Valoraciones.

Sin embargo, Javier Carretero, gestor de Local Dominis, no cree que la pandemia vaya a tener un gran efecto sobre esta tendencia. "Estas decisiones se toman más a largo plazo que por una pandemia, no son decisiones tan inmediatas", apunta el experto, pues "las tendencias no se dan de un día para otro".

Revalorizar el local

El perfil que acude a un estudio para dar una segunda vida a locales de comercios cerrados responde más al de alguien que tiene un espacio libre y quiere revalorizarlo que al de quien busca deliberadamente vivir en un bajo que antes funcionaba como un comercio.

En este sentido, para que uno de estos locales se revalorice y se convierta en una buena inversión es esencial su legalización, es decir, su registro como vivienda, explica Carretero, y no todas las localizaciones pueden ser habitables.

"Uno de los principales inconvenientes que presentan estos inmuebles es el largo proceso que se debe llevar a cabo para traspasarlos de local comercial a vivienda, algo obligatorio para poder vivir en ellos o comercializarlos como viviendas y que podría alargar el tiempo necesario antes de poder utilizarla como vivienda", explica Soriano, de Instituto de Valoraciones.

"Poca fachada y mucho fondo"

Además, este tipo de viviendas requiere reformas importantes para asegurar su habitabilidad, lo que supone el mayor reto a la hora de iniciar estos proyectos. "Suelen ser bajos, con poca luz, y suelen contar con menor ventilación que una vivienda en plantas intermedias", explica Soriano. Deben cumplir con los requisitos técnicos necesarios en relación con la superficie mínima, la ventilación, la luminosidad o la salida de humos, lo que requiere inversión.

Se trata, en general, de locales con "poca fachada y mucho fondo", algo que "complica la iluminación y ventilación de todos los espacios y dependencias interiores", explican desde Grupo Riofrío. La seguridad es otro de los temas espinosos, aunque según Aguado "no suele ser nunca un problema, ya que hay muchos medios para garantizar la misma en igualdad de condiciones de las que tienen viviendas concebidas de inicio en plantas bajas o similar".

Sin embargo, también presentan algunas ventajas. "Precios más asequibles en comparación con otros inmuebles en ubicaciones similares; suelen ser espacios amplios, diáfanos y con muchas posibilidades de reforma; generalmente tienen acceso directo a la calle, lo que podría ser muy cómodo para personas mayores o con movilidad reducida…", destaca Soriano, de Instituto de Valoraciones.

De hecho, como explica el gestor de Local Dominis, está surgiendo una pequeña tendencia entre las personas mayores que encuentran en este tipo de viviendas una mayor accesibilidad que en los pisos.

Sin duda, un equilibrio entre estas ventajas e inconvenientes podría animar a sus propietarios a optar por esta fórmula para dar una segunda vida a esos locales que, por desgracia, no volverán a albergar comercios.