Si hay una ley que ha dado muchas vueltas en esta legislatura, una norma icónica para el Gobierno de coalición, esa es la de vivienda. Objeto de tensión constante entre el PSOE y Unidas Podemos, ya estuvo sobre la mesa en los primeros Presupuestos Generales del Estado, los de 2021, y fueron una de las herramientas de desbloqueo de los de 2022. Pero sigue sin ver la luz. Aunque ahora, tras largas negociaciones en las que sí se ha desbrozado mucho el camino, quizá sí pueda salir adelante. El ala socialista del Ejecutivo cree que este es, debe ser, el momento. Confía, de hecho, en que la nueva ley quede aprobada "para marzo", y asume que si no es así ya tendrá muy difícil que pueda culminar su tramitación antes de las generales, ya que el ambiente constante de precampaña y campaña electoral trabará al máximo los acuerdos con los socios.

Este martes, el proyecto de ley da un paso más: la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Congreso nombra a la ponencia encargada de redactar el informe, que incluirá las enmiendas pactadas y consensuadas con los grupos. Y es un avance por sí mismo porque hasta ahora las conversaciones, pilotadas por el Ministerio de Transportes que dirige Raquel Sánchez, se habían desplegado en múltiples reuniones con los grupos con el fin de ir allanando el camino y remover los obstáculos más potentes. Ya se han transaccionado unas 400 de las 866 enmiendas totales presentadas, y que el debate se canalice por el cauce formal de la ponencia —y posterior comisión— hace pensar que el desenlace puede estar próximo. Que el acuerdo político, en fin, está más maduro. Pero nada está cerrado. Y si tanto se ha demorado este trámite es porque los morados, para enfado del PSOE, presentaron 61 enmiendas propias al texto que había salido del Consejo de Ministros.

Ya se han transaccionado unas 400 de las 866 enmiendas presentadas. Que se abra la ponencia es una señal en la buena dirección, apuntan desde el Ejecutivo

Fuentes gubernamentales reconocen que los avances en estos meses de conversaciones son obvios y creen que ya quedan los últimos tramos porque las posiciones están más cercanas. Por eso el cálculo que hacen desde el Ejecutivo es que la norma podría quedar aprobada en Congreso y Senado "para marzo". La expectativa no es irreal, siempre y cuando cuaje el pacto político, porque una vez que este quede sellado y se aten los flecos pendientes, el paso por el pleno de la Cámara baja y el trámite en el Senado se podría resolver rápidamente.

¿Por qué marzo? Porque a partir de abril España estará sumergida totalmente en los coletazos finales de la precampaña de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo, y trenzar acuerdos se antoja mucho más difícil para el Ejecutivo y sus socios. En el Gobierno apuntan que, si no es posible para entonces, lo intentarán hasta el último minuto de la legislatura, pero con las generales como siguiente meta, a finales de año, todo se hará mucho más cuesta arriba. Aparte de que no habrá apenas tiempo material, ya que las Cortes se disolverán, como tarde, a mediados de octubre, y julio y agosto son meses inhábiles en el Parlamento.

Eso explica que a Pedro Sánchez y a Unidas Podemos les urja sacar adelante esta norma y la derogación de la ley mordaza, también ahora mismo en el trámite de ponencia pero atascada, porque son los dos grandes textos que le quedan por aprobar a la coalición. El presidente ya planificó el final de 2022 como el del atracón legislativo para dejar 2023 expedito, libre en lo posible de conflictos. Objetivo que consiguió, a falta de estas dos normas, que emanan del acuerdo de investidura. La que dirige Transportes será, si llega a término, la primera ley estatal que reconoce el derecho a la vivienda en toda la democracia, derecho que la Constitución consagra en su artículo 47.

La amenaza del Constitucional

El ala socialista del Gobierno está determinada a sacar adelante la ley, pero también tiene claros los límites, como no penalizar la propiedad privada y no rebasar, obviamente, las líneas rojas que marca la Constitución y que traspasaría la norma catalana de vivienda de 2020, cuya redacción ERC quiere salvar. Texto recurrido en junio de 2021 por el propio Ejecutivo ante el Constitucional — aunque no pidió su suspensión automática precisamente para no confrontar con la Generalitat—, y que de hecho fue parcialmente anulado en marzo de 2022 al estimarse el recurso del PP y considerar el alto tribunal que invadía competencias del Estado. En el Ejecutivo insisten en que no se puede repetir una "chapuza jurídica" porque la derecha impugnará la ley con seguridad, desde el primer minuto, así que hay que procurar su blindaje. Sin duda, en el ánimo de los ministros y de la Moncloa también pesa la experiencia de la ley del sí es sí, que sigue provocando, contra pronóstico, efectos no deseados como la rebaja de penas de agresores sexuales.

La definición de gran tenedor se rebajará para situarse en una horquilla de 5 a 10 inmuebles si lo justifica y acredita la comunidad. El Gobierno también se abre a recortar la moratoria de 18 meses para el índice de precios del alquiler

La regulación de los alquileres era y es el punto de fricción más importante entre el PSOE y Unidas Podemos —las negociaciones han recaído en las ministras Raquel Sánchez y Ione Belarra (Derechos Sociales), líder de la formación morada— y entre el partido mayoritario del Ejecutivo y ERC y Bildu.

La ministra Sánchez ya adelantó en una entrevista en El Periódico de España publicada el pasado 8 de enero que acepta que el límite de 10 viviendas para ser considerado gran tenedor "pueda situarse en una horquilla inferior, de 5 a 10 inmuebles", pero siempre y cuando "la comunidad autónoma pueda acreditar que es un área tensionada". Es decir, que la rebaja de la consideración de gran tenedor para que sea un propietario de menos de 10 viviendas se aplicará "previa justificación de la comunidad autónoma". Además, para que afectase a un propietario tendría que tener esas viviendas en la zona tensionada —es decir, que no operaría para los que tienen distintas viviendas, muchas veces adquiridas con sus ahorros y no por afán especulativo, en distintos puntos de España—.

El proyecto de ley establecía una moratoria de 18 meses para la entrada en vigor de la norma en un punto concreto: la elaboración del índice de precios de referencia, el que servirá para limitar la renta de los nuevos contratos suscritos en las áreas tensionadas. El objetivo era que el Estado pudiera establecer un sistema que pudiera ser utilizado para aplicar dichos topes en los precios de alquiler en esas zonas. Pues bien, Transportes sí se abre a reducir ese periodo. No está definido cuánto, pero podría ser "de seis a 10 meses".

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No es este un aspecto menor, porque si se acorta ese tiempo, los primeros efectos de la norma podrían palparse antes de las generales, previstas para diciembre de 2023. Eso sí, la declaración de área tensionada seguirá siendo una potestad de las comunidades autónomas, porque es su competencia, y las lideradas por el PP ya han adelantado que no pondrán en marcha este mecanismo. Así, en regiones como Madrid no existirá la limitación de los alquileres, si es que Isabel Díaz Ayuso revalida en la Puerta del Sol, como indican las encuestas.

Los aspectos por pulir

Y aunque aún no está cerrado, los socialistas están negociando también a que la regulación de los alquileres en las áreas tensionadas afecte a los nuevos contratos de viviendas que entren al mercado, no solo a los vigentes, según confirmaron fuentes del Ejecutivo a este diario. El objetivo es que esos inmuebles que se ponen por primera vez en alquiler queden referenciados al precio medio del mercado.

Está en revisión igualmente la definición de mercado residencial tensionado: quieren flexibilizarla los socios

También se está revisando la definición de mercado residencial tensionado. El proyecto de ley estipula que eso sucede cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia supere el 30% de los ingresos medios o de la renta de los hogares. Y también cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada un porcentaje al menos cinco puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente. Grupos como Unidas Podemos, ERC, Bildu, BNG o Compromís quieren reducir la diferencia a solo dos puntos porcentuales de crecimiento del IPC, no cinco.

La ponencia se abre este martes y será cuestión de semanas comprobar si la ley, que llegó al Congreso hace un año y por el trámite de urgencia, consigue superar los últimos pasos para ser aprobada o queda varada en el aliento final de la legislatura.