La Generalitat anunció con cierta euforia el freno a la subida de precios del alquiler en los 140 municipios catalanes en los que se aplica el tope a los precios del alquiler, con especial incidencia en Barcelona. Unos datos que tanto el ejecutivo de Salvador Illa como el Ayuntamiento de Barcelona, en manos del socialista Jaume Collboni, ven como un aval a la legislación implementada en los últimos años de la mano de ERC y los Comunes, que ahora exigen en el Congreso al Gobierno de Pedro Sánchez.

Barcelona se ha convertido en el laboratorio de pruebas de la legislación en materia de vivienda, y los datos del segundo trimestre parecen avalar las tesis impulsadas de forma destacada por los Comunes. Pero el sector inmobiliario advierte de las externalidades de esa política de limitación de precios y penalización a los propietarios: la auténtica caída se ha producido en el número de contratos, lo que abona la tesis de una fuga de producto del mercado de alquiler al de venta.

Reclaman, además, poner en contexto las estadísticas sobre precios del alquiler. Entre 2019 y 2024 "el IPC ha subido un 19,32% y los precios del alquiler han subido un 19,1%" señala el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Óscar Gorgues para dejar claro que la evolución, más allá de tratarse de un territorio con falta de oferta, se compadece con la del conjunto de la economía española.

Bajan los precios en las zonas reguladas

El segundo trimestre de 2024 -el primer periodo de aplicación completa del límite al precio del alquiler regulada en la Ley de Vivienda en los 140 municipios declarados tensionados en Cataluña- se cerró con un aumento interanual del 0,1% y un descenso del 5% de los precios respecto al trimestre anterior. El alquiler medio quedó fijado en 865,56 euros para esos 140 municipios. En el resto de Cataluña, los precios del alquiler crecieron un 1,7% interanual y cayeron un imperceptible 0,6% respecto al trimestre anterior, con un precio medio de 603,83 euros.

El Govern destacó especialmente las estadísticas de la ciudad de Barcelona, "donde se ha conseguido frenar la tendencia al alza e los precios del alquiler". En la capital catalana los precios se redujeron en un 5,2% entre abril y junio, respecto a las rentas del trimestre anterior. Una contención que dejó el precio medio del alquiler en Barcelona en 1.131,75 euros. En el primer trimestre, sin tope al alquiler, la renta subió un 9,75%, hasta los 1.193 euros. Para la portavoz del Govern y consejera de Territorio, Sílvia Paneque, estos datos "avalan el impacto del tope de precios en las zonas tensas".

Evolución acorde con el IPC

Óscar Gorgues advierte, sin embargo, que la media en descenso del precio del alquiler en Barcelona puede ofrecer una fotografía engañosa del mercado. Apunta, en primer lugar, que se ha hecho una media pura de los precios del alquiler, sin tener en cuenta las características de los contratos, y advierte que los pisos alquilados también son, de media, más pequeños. Pasan de 80 a 72 metros cuadrados, lo que ya explica en parte esa reducción de las rentas.

El retroceso en los precios es más acusado, además, en los distritos más caros, y se observan también en los de precio medio, pero no en los de rentas más bajas. Por último, advierte de que se están comparando modelos diferentes, porque en los contratos realizados con el tope de precio ya vigente se excluye de la renta los gastos de comunidad y el IBI, que igualmente pagan los arrendadores.

Gorgues recuerda, por otro lado, que las fuertes subidas de los precios del alquiler de los años 2022 y 2023, llegaban tras dos años de caídas, provocadas por la crisis del Covid. Los precios del alquiler bajaron un 1,43% en 2020 y el 4,76% en 2021 en la capital catalana, empujados por la ruptura de contratos que llevó a un aumento de la oferta. El responsable de la Cambra reclama mirar un periodo más amplio para destacar que en el último lustro el aumento del precio del alquiler ha ido parejo a la subida del IPC.

Los riesgos

Más allá del análisis de las últimas cifras, el gerente de la Cambra advierte de los riesgos de la regulación actual, que fija un tope para los precios del alquiler. "Cuando no puedes subir el alquiler no inviertes en mejorar la vivienda y esto nos puede llevar a un parque de viviendas de menor calidad", señala. "Esto no tiene un valor cuantitativo, pero sí cualitativo, porque el parque de vivienda se puede ir deteriorando".

Aunque el elemento que más alarma a Gorgues es el discurso político de penalización a los propietarios, que a su juicio está provocando una reducción de la oferta en el mercado de alquiler, en favor del mercado de venta. "No saben el daño que hacen anuncios como el de Podemos" que ha condicionado su apoyo a los presupuestos generales a una rebaja de los alquileres del 40%. "Este tipo de anuncios generan miedo en los propietarios, los empuja a la venta", advierte.

Caen los contratos

En este contexto, destaca la caída del número de contratos registrada por la Generalitat en ese segundo trimestre: un 10,7% menos que el mismo periodo del año anterior para el conjunto de los municipios regulados, mientras caían un 1,6% en el resto de Cataluña. El dato es especialmente significativo en Barcelona, con una caída del 19,2% entre el segundo trimestre (7.939 contratos) y el primero (9.826). La caída interanual de contratos fue del 23%.

Tanto la Generalitat como el Sindicato de Inquilinos asocian la caída de los contratos a la derivación de viviendas del mercado de alquiler convencional a los contratos de temporada o de habitaciones. Y reclaman endurecer la legislación del alquiler de temporada. De hecho, en su primera comparecencia ante el Parlament, la consejera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica de la Generalitat, Sílvia Paneque, señaló como "prioridad" del Govern regular los usos de la vivienda, en referencia a los pisos turísticos y al alquiler de temporada y por habitaciones, que cree que añaden presión al problema de vivienda en Cataluña.

Desde la Cámara de Propiedad Urbana sin embargo, señalan otros factores que explicarían en parte esa caída. En primer lugar, una menor rotación en el mercado de alquiler, puesto que los propietarios no tienen incentivos para renovar los contratos, una vez limitado el precio, y apuestan por prorrogarlos. Los inquilinos tampoco tienen incentivos para cambiar de piso en un mercado con escasa oferta. Pero el resultado, advierte Gorgues es "un mercado que se está precarizando", porque las prórrogas de contrato son anuales.

Menos oferta

Todos coinciden, sin embargo, en que la "preocupante la diferencia entre altas y bajas de contratos (7.939 y 7.517) de la que resultan únicamente 422 contratos" señalada por la Cambra implican que se está perdiendo oferta de alquiler convencional. Los análisis del portal Idealista avalan la tesis de la reducción de oferta, pero apuntan también al aumento de oferta en alquiler de temporada. El portal inmobiliario destaca una reducción del del 75% en la oferta de alquiler convencional en Barcelona desde el 2019. En el conjunto de España, la oferta de alquiler de larga duración ha caído un 33% en este periodo, mientras que la oferta de alquileres de temporada se ha triplicado, al crecer un 232%.

Más allá de la incidencia del alquiler turístico, desde la Cambra defienden también que la legislación de vivienda está detrayendo pisos del mercado de alquiler en favor de la venta. "Siempre ha habido inversión financiera en el sector inmobiliario, pero se está reduciendo" advierte; esa diferencia tan pequeña entre altas y bajas implica que "no se está incorporando vivienda al mercado".

En 2022 -un año excepcionalmente bueno, de mercado al alza tras dos años de caídas- se incorporaron 9.000 viviendas al mercado de alquiler en Barcelona. En el segundo trimestre de 2024 apenas fueron 422, según los datos aportados por el Incasol. La explicación más obvia, para Gorgues, es que esas viviendas "van a la venta" lo que explicaría "la fortaleza del mercado de venta, pese a que no hay obra nueva en Barcelona".