La crisis del sector inmobiliario, que comenzó en el año 2007, ha significado una de las peores etapas económicas que se recuerdan en nuestro país.

Es cierto que la crisis financiera mundial contribuyó al descalabro, pero no es menos cierto que las debilidades de un sector poco profesionalizado y excesivamente apalancado, dependiente del crédito en todo el proceso productivo, hicieron que no soportara aquellos embates.

El sistema fue cayendo como fichas de dominó y en el año 2011 estábamos asistiendo al entierro de un sector de la economía que, hasta la fecha, era la gallina de los huevos de oro.

La excesiva exposición al ladrillo de las entidades financieras hizo peligrar un sistema bancario que, incapaz de recuperar el crédito, no contaba con las herramientas suficientes para gestionar de manera eficiente el enorme volumen de activos colaterales que, en vertiginosa y constante pérdida de valor, se incorporaba a sus balances.

Ante el optimismo que sobrevuela el sector, algunas voces habla del inicio una nueva burbuja

El rescate bancario y la concentración de Cajas, un régimen de provisiones suavizado o la creación de la SAREB no han sido suficiente y el proceso de digestión aún no ha terminado, como recientemente hemos podido comprobar con la crisis del Popular.

Ahora, el optimismo que sobrevuela el sector inmobiliario deja entrever otras voces más alarmistas que hablan, incluso, del comienzo de una nueva burbuja inmobiliaria.

¿Existe ese peligro, realmente?

Los índices económicos muestran que España se encuentra en una fase de crecimiento económico constante en los últimos 4 años. El Banco de España ha elevado hasta el 3,1% su previsión de crecimiento del PIB este año y al 2,5% en 2018.

La mejora del empleo también es un dato incontestable, habiendo descendido un 9,19% en el primer semestre del año, según datos publicados el pasado 4 de julio. El Banco de España, en sus previsiones, rebaja la tasa de paro hasta el 13,2% a finales de 2019 y la Ministra de Empleo y Seguridad Social, Fátima Báñez, días atrás señalaba que el paro nunca se ha reducido tanto y tan intensamente, habiéndose recuperado dos de cada tres empleo perdidos durante la crisis.

Junto a estos cambios macroeconómicos, en el sector inmobiliario venimos comprobando, también, importantes cambios que hacen que pensemos en una auténtica recuperación:

  • Los fondos oportunistas, que adquirieron a precio de derribo la deuda y sus colaterales durante la crisis, han sido sustituidos o reconvertidos en empresas inmobiliarias con gran liquidez que han adoptado prácticas más profesionales en el proceso productivo, incorporando a la vez el conocimiento del promotor tradicional.
  • Los bancos tienen liquidez y están deseosos de dar crédito a operaciones bien diseñadas, en cuanto al producto y al cliente, y con un apalancamiento más razonable.
  • Los precios han tocado suelo y la mejora en el empleo o la expectativa de mejora impulsan una demanda que, en ocasiones, no tiene respuesta en la oferta.
  • El sector, en definitiva, se ha reconvertido y se nos muestra más profesional, más moderado en cuanto a las exigencias de beneficio y más orientado al cliente.

Por tanto, se dan una serie de parámetros que indican que el sector encamina la senda del crecimiento sin que lo esté haciendo de manera descontrolada, lo que parece alejar el fantasma de una nueva burbuja.

Ahora bien, no todo es favorable y las dudas existen, amenazando la consolidación del crecimiento.

No debemos caer en la simpleza de considerar todo el territorio nacional como un único escenario, pues existen zonas en las que esa recuperación no ha llegado ni parece que vaya a llegar, al menos en la forma en la que estaban diseñados los crecimientos.

Existen zonas en la que la recuperación no ha llegado ni parece que vaya a llegar

El mercado debe ser analizado y operado en sus diferentes usos (residencial, industrial, comercial, hotelero, etc.). Hay que especializarse en cada uno de ellos, tanto en la fase producción como en la fase de gestión.

Las administraciones deben facilitar la gestión urbanística. Llevamos muchos años sin gestionar suelo y los procesos de creación de solares urbanizados son lentos.

Nuestro sistema legal, por la dispersión normativa existente, la complejidad a la hora de interpretar las leyes, la lentitud de la Administración y la excesiva judicialización del proceso, provoca la falta de producto inmobiliario que satisfaga la demanda, con el consiguiente encarecimiento acelerado del mismo.

Necesitamos, por tanto, leyes más claras en su aplicación, lealtad institucional entre las Administraciones que intervienen en los procesos urbanísticos para adaptar entre sí sus respectivas normas y favorecer, de esta manera, una unificación de la doctrina jurisprudencial de nuestros tribunales. En definitiva, un marco legal más seguro.

Antonio Ñudi es abogado socio de Urbe Asesores Jurídicos