El Consejo de Ministros ha aprobado recientemente la remisión a las Cortes Generales del Anteproyecto de Ley de Crédito Inmobiliario,que debe implantar la Directiva2014/17 de la Unión Europea,con el objetivo declarado de reducir los gastos asociados a modificaciones de contratos bancarios y de reforzar la transparencia. Está previsto que, tras la correspondiente tramitación del proyecto impulsado por el ministro Luis de Guindos, la ley entre en vigor en el primer semestre de 2018.

Como principales medidas,el texto introduce el abaratamiento de las comisiones de amortización anticipada (y su anulación a partir de los cinco años) en los préstamos a tipo variable firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la futura ley; la supresión de las comisiones por conversión de tipo variable a tipo fijo a partir del tercer año; la rebaja de los gastos de notaría y registro; el asesoramiento gratuito por parte del notario al prestatario durante los siete días anteriores a la firma y la ampliación a nueve, o al 2% del capital, de los impagos como requisito para que la entidad bancaria pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de la vida del contrato (durante la segunda mitad es del 4% o de doce cuotas).

Las nuevas comisiones relativas a la conversión de los préstamos de tipo variable a tipo fijo afectan a los contratos hipotecarios vivos. Esto supone un claro incentivo para que los prestatarios a tipo variable –actualmente, la gran mayoría- cambien a tipo fijo. Pero, teniendo en cuenta la evolución actual del Euribor (ahora en negativo), esto beneficia más a las entidades bancarias que a los consumidores.
En relación con las denominas hipotecas multidivisa, el proyecto de ley establece el derecho de conversión a otra moneda para prestatarios consumidores y la posibilidad de establecer contractualmente otro sistema de cobertura del riesgo de cambio para prestatarios no consumidores. Actualmente la normativa no reconoce ningún derecho a convertir en moneda nacional unilateralmente la deuda de un préstamo en divisas.

Los cambios relativos a la conversión de los préstamos a tipo fijo suponen un claro incentivo para los prestatarios a tipo variable

Además se prohíben con carácter general las denominadas ‘ventas vinculadas’, es decir, la práctica de obligar al consumidor a aceptar diferentes productos como condición para obtener el préstamo hipotecario.Como medida de transparencia,se obligará a la entidad bancaria a presentar al menos dos presupuestos: uno que incluya los productos que se comercializan junto al préstamo (por ejemplo, seguros) y otro sin ellos.

También con el objetivo de reforzar la transparencia se establece la obligación de que, al menos siete días antes de la firma del contrato, la entidad bancaria entregue al cliente documentación detallada sobre su oferta vinculante, la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, los escenarios de evolución de cuotas en función de las previsiones sobre tipos de interés y los seguros asociados. El proyecto impone también el asesoramiento gratuito al cliente por parte del notario. Éste deberá verificar mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas del contrato que va a firmar (condición necesaria para que autorice su escritura).

No parece que las nuevas medidas vayan a impedir que los tribunales continúen declarando abusivas determinadas cláusulas

A pesar de que la mejora de la transparencia es el objetivo prioritario del proyecto de ley, no parece que las medidas que éste establece vayan a impedir que los tribunales continúen declarando abusivas determinadas cláusulas si lo consideran oportuno. Por ejemplo, hay importantes dudas respecto a que la exigencia de manifestación manuscrita del prestatario (ya existente en la norma actual) declarando aceptar y comprender el contenido de los documentos vaya a poner fin a la posibilidad de la falta de transparencia material de una determinada cláusula.

No se aprovecha tampoco la ocasión para poner fin a una de las principales causas actuales de litigiosidad: la imputación al consumidor de los gastos e impuestos derivados del contrato. El texto no clarifica que sucederá con esto.
En definitiva, el proyecto de ley introduce algunas medidas imperativas más beneficiosas para los consumidores que las actuales. Sin embargo, no cumple totalmente con su objetivo de ser una ley de transparencia y tampoco mejora sustancialmente la normativa y pronunciamientos judiciales actuales.

 

Fernando Ollero Ojeda es socio de LEAN Abogados