El pasado 6 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, acordando, entre otras medidas, modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley sobre Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Con independencia de si las medidas que aporta se consideran acertadas o no, lo cierto es que, teniendo en cuenta que afectan a cuestiones de gran trascendencia para muchos ciudadanos que viven de alquiler, resulta conveniente que las reformas legales sobre esta materia se adopten por consenso o, al menos, que no se acuerden mediante un Decreto-ley cuando las circunstancias concurrentes no garantizan su convalidación, dada la inseguridad jurídica y el maremágnum normativo que ello provoca.

Con el número de personas que viven de alquiler, las reformas legales sobre esta materia deberían adoptarse por consenso.

A continuación, vamos a analizar las principales novedades introducidas por esta norma al reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  •  Ampliación de la duración mínima legal: se fija en 5 años si el arrendador es persona física y en 7 años si es persona jurídica. También se ha ampliado el plazo que puede ser prorrogado el contrato tras finalizar su duración mínima hasta 3 prórrogas anuales.
  • Modificación del plazo de preaviso para evitar la prórroga: antes de la reforma si cualquiera de las partes no quería que se prorrogase el contrato una vez finalizada su duración, debía preavisar a la otra parte con 30 días de antelación a la fecha de finalización. Ahora se prevé que el arrendador debe preavisar con 4 meses de antelación mientras que el arrendatario puede hacerlo 2 meses antes.
  • Efectos frente a terceros del contrato no inscrito en el Registro de la Propiedad: durante su duración mínima legal (5 ó 7 años) el contrato de arrendamiento será oponible frente a terceros, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Limitación a la actualización de la renta: la actualización anual de la renta no podrá suponer un incremento superior a la variación del IPC.
  • Asunción de gastos de gestión inmobiliaria: si el arrendador es persona jurídica deberá pagar los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
  • Limite a las garantías adicionales a la fianza: si el arrendamiento es de vivienda y el contrato no prevé una duración superior a la mínima legal (5 ó 7 años), el arrendador podrá exigir al arrendatario, además de la fianza legal, una garantía adicional que no exceda de dos mensualidades de renta. En cambio, si la duración pactada es superior a la mínima legal y/o el arrendamiento no es de vivienda, el importe de garantía adicional puede exceder de dos mensualidades.

Si la norma no es convalidada, las reformas introducidas solamente habrán estado vigentes durante un mes o menos

Vistas las cuestiones más relevantes, hay que tener en cuenta que al tratarse de un Decreto-ley debe acordarse su convalidación o derogación en el plazo máximo de 30 días desde su promulgación, correspondiendo en este caso la decisión a la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, ya que se ha producido la disolución de las Cortes por la convocatoria de elecciones.

Por tanto, cabe la posibilidad de que la norma no sea convalidada, en cuyo caso las reformas introducidas solamente habrán estado vigentes durante un mes o menos.

Sin embargo, no debe olvidarse que los arrendamientos que estén sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y que se hayan formalizado estando en vigor el Real Decreto-ley 7/2019 seguirán estando sometidos al régimen previsto en dicho Decreto-ley, aunque éste no sea finalmente convalidado.

J.A.Muñoz-Zafrilla es Socio de J.A. Muñoz-Zafrilla Abogados.