El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado un Plan Especial de usos del Hospedaje (PEH)  que regula las licencias para operar de los alojamientos turísticos en la Comunidad de Madrid, lo que va a implicar el cierre de más de 10.000 pisos turísticos situados en edificios residenciales con los consiguientes perjuicios para los propietarios.

La nueva normativa equipara las viviendas turísticas con una ocupación superior a 90 días al año con otros tipos de hospedaje como pueden ser las pensiones o los hoteles cuándo se compartan edificios de uso residencial. Este tipo de viviendas necesitará tener licencia.

Una de las novedades que se han introducido para la obtención de esta licencia y que es de imposible cumplimiento, es la necesidad de que estas viviendas tengan un acceso diferenciado del resto de vecinos del edificio, es decir, no podrán usar ni el portal, ni las escaleras comunes ni el ascensor del edificio.

El acceso al piso turístico diferenciado del resto de los vecinos imposibilita en la gran mayoría de los casos obtener la licencia que ahora se exige.

Además, esta obligación se aplicará de forma diferente según la zona de Madrid dónde se encuentre la vivienda, ya que el Plan Especial de usos del Hospedaje ha dividido la ciudad en cuatro zonas, delimitadas por tres anillos concéntricos, y que son los siguientes:

  • Anillo 1: rodea el distrito Centro.
  • Anillo 2: engloba Chamberí, Arganzuela, Salamanca, Retiro y los barrios de El Viso y Argüelles.
  • Anillo 3: abarca por el sur a los barrios de Usera, Carabanchel y Latina.

Sin entrar a valorar los requisitos de cada una de las zonas, es importante explicar que la finalidad de la división es conseguir descentralizar este tipo de inmuebles fijando criterios más estrictos en los anillos 1 y 2.

Esta normativa ha supuesto una modificación de las condiciones para la implantación del hospedaje que se encontraba recogida en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid del año 1997.

Hasta este momento no era necesaria la obtención de ningún tipo de licencia y, sin embargo, ahora su obtención es materialmente imposible para un alto porcentaje de viviendas, lo que supone que todos aquellos ciudadanos que invirtieron en la adquisición de viviendas con esta finalidad van a ver mermadas sus posibilidades de negocio hasta el punto de no poder darle el destino por el cuál compraron la vivienda.

El plazo para la reclamación patrimonial es de un año desde la actuación administrativa.

Será necesario analizar quién deberá responder frente a todos estos ciudadanos pero, evidentemente, serán muchas las reclamaciones patrimoniales que se preparan frente a la Administración por esta situación que debió preverse con anterioridad a la actuación legislativa.

La reclamación patrimonial de una Administración Pública se produce cuando, consecuencia de un funcionamiento normal o anormal de la administración, se produce un daño evaluable económicamente a un ciudadano que no tenga la obligación o el deber de soportar y donde se encuentre acreditada la relación de causalidad entre la acción de la Administración y el daño que se reclama.

El plazo para formular una reclamación patrimonial es de un año desde que se ha producido efectivamente el daño provocado por la actuación de la Administración.

Sin embargo, no va a ser tarea fácil que los ciudadanos puedan exigir al Ayuntamiento los perjuicios que se le pudieran haber ocasionado ya que es complejo poder acreditar que la vivienda se hubiera adquirido con tal fin o que las obras de acondicionamiento de las viviendas fueran destinadas para el alojamiento turístico.

De todas formas, como siempre ocurre en derecho, es necesario estudiar, de forma individualizada, la situación particular de cada uno de los posibles afectados y habrá que ver como actúa el Ayuntamiento quien debería instrumentalizar una solución que evite grandes perjuicios en los ciudadanos.