Los bancos no quieren pisos

El sector inmobiliario español viene experimentando una cierta desaceleración en su crecimiento de los últimos dos años. En el año 2019 la desaceleración ha sido algo más pronunciada de lo esperado y en 2020 se prevé una evolución aún más moderada, con ritmos de venta menores y estabilización de los precios, influido, como no, por los espectaculares registros de 2018, difíciles de mantener.

Nos moveremos, por tanto, en un contexto de razonable crecimiento moderado, acorde con las perspectivas de la economía en general y con unos fundamentos más sólidos que nos alejan de alarmismos del pasado, siempre que mantengamos un crecimiento sostenible en el empleo y mejoras en la productividad y salarios. La demanda de vivienda sigue siendo mayor que la oferta y la estabilización en los precios, junto con los bajos tipos de interés, nos hacen pensar en un panorama de relativo optimismo.

Estas son las conclusiones que se extraen del Informe que CaixaBank Research presentó en el V Encuentro de Financiación Inmobiliaria organizado por Asprima y Caixabank la pasada semana en Madrid.        

El compromiso y la apuesta del sector financiero por el sector inmobiliario siguen siendo sólidos pero si algo tienen claro los bancos es que no quieren pisos en sus balances. Hay cosas que no se olvidan y la devastadora crisis que comenzó en 2007 y se llevó por delante al sector inmobiliario y parte, también, del sector financiero hizo mella. Las entidades financieras decidieron entonces dedicarse solo a su negocio tradicional de prestar dinero y no entrar en otro tipo de negocios, a priori más rentables pero también con mucho más riesgo, como el de la promoción inmobiliaria. A pesar de que en los últimos años han podido digerir el ladrillo y el suelo que de manera abrupta inundó sus balances, todavía hoy quedan algunos restos. Pero se acabaron las empresas participadas, las sociedades inmobiliarias o cualesquiera otras fórmulas que obliguen a una gestión especializada de activos inmobiliarios. El regulador tampoco lo quiere.

El compromiso y la apuesta del sector financiero por el sector inmobiliario siguen siendo sólidos pero si algo tienen claro los bancos es que no quieren pisos en sus balances

Sin embargo, la pareja sector inmobiliario-sector financiero es un tándem obligado a entenderse, a convivir. Se necesitan. Trabajan de manera muy estrecha pero con nuevas reglas que hacen el acceso al crédito promotor más complicado, más restrictivo.

Algunas de esas reglas son sagradas como la de que la compra de suelo no se financia (siempre, como toda regla, tendrá su excepción). Pero ésta es una máxima que obliga a que el promotor venga ya con una parte de la inversión en su mochila, que va desde el 25% al 50% total de la inversión.

Otra de las reglas es la necesidad de que exista un número mínimo de preventas, de contratos de compraventa o, al menos de reservas, suscritos entre el promotor y  futuros adquirentes que otorguen viabilidad al proyecto.

Y aun con todo ello, la entidad financiera hará un examen exhaustivo del proyecto para ver si la zona, el producto diseñado, los precios de venta fijados o la constructora contratada para la ejecución de la obra otorgan solidez y credibilidad al plan presentado por el promotor. Si cualquiera de estas piezas no encaja en los esquemas de la entidad, no habrá financiación.

Resulta, además, especialmente significativa la reducción de los márgenes de las entidades en este negocio, lo que desincentiva la entrada en el proyecto. La entidad financiera depositaba gran parte de su interés en el proyecto en la futura subrogación de los compradores finales en el préstamo hipotecario. Con la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, que obliga a la entidad a soportar los gastos de cambio de hipoteca a otro banco que, hasta entonces, debía soportar el usuario, se produce una huida del cliente a otras entidades más agresivas en la concesión del crédito hipotecario sin que hayan participado en el riesgo de la financiación del proyecto inmobiliario.

Además, aparecen nuevos operadores, los fondos de financiación alternativa, que financian el proyecto allí donde no entra la banca tradicional, con unas condiciones que superan los dos dígitos de interés anual y fuertes comisiones de entrada. Arriesgan con el promotor y entran en la compra de suelo o en productos que no gozan de los estándares de seguridad jurídica que exigen los bancos.

Nuevos productos como el coliving o el cohousing, las promociones destinadas en su totalidad al alquiler (built to rent), el reto de la vivienda industrializada como un futuro cierto que obliga a cambiar los estándares de financiación -por los plazos más cortos de construcción y la necesidad de financiar más al constructor que al promotor-, la financiación para la rehabilitación de edificios o la financiación del suelo, siempre que quede garantizada una adecuada gestión urbanística del mismo, son otros de los desafíos a los que se enfrentan las entidades financieras para seguir siendo el socio financiero del promotor.

Eso sí, ni un piso más en los balances.

Antonio Ñudi Tornero es socio del Departamento de Derecho Público y Regulatorio en Andersen Tax & Legal