Con anterioridad al inicio de la crisis sanitaria del Covid-19, y ya desde el año 2012, el sector inmobiliario en España ha tenido una transformación hacia la profesionalización de sus empresas y equipos. 

La crisis financiera ocurrida en España hace, aproximadamente, diez años dejó un sector inmobiliario roto, con empresas concursadas o intervenidas por las entidades financieras. La entrada de capital extranjero a través de fórmulas mixtas (capital extranjero y gestión española) produjo que los equipos técnicos, jurídicos y financieros asumieran procesos de  gestión y  reporte mucho más profesional y estandarizado.

Esta evolución fue muy positiva para el desarrollo del negocio inmobiliario.

Los años 2015 al 2019 han resultado ejercicios de gran volumen inmobiliario, en todos los sub-sectores (hotelero, residencial, oficinas, logístico, comercial) por encima todos ellos de los 12.000 millones de euros anual. 

Adicionalmente a la profesionalización, la búsqueda de la inversión inmobiliaria en rentabilidad fue creciente en el sector residencial (con figuras como el build-to-rent) o en el de oficinas, con la entrada de nuevos vehículos societarios que, teniendo beneficios fiscales, prepararon el escenario perfecto para la atracción de capital extranjero.

La gestión por equipos españoles, impulsados por el capital extranjero, supuso la creación de muchos puestos de trabajo en el sector, así como el impulso del sector de la construcción, con su correspondiente contratación de personal en obra.

Otros sectores, como el logístico o el terciario-comercial, han tenido sus propias coyunturas específicas. El logístico, por ejemplo, ha tenido una indudable expansión debido al empuje el e-commerce, ya que la mayoría de las empresas industriales han optado por hacer crecer la venta online, ante la explosión de nuevos operadores genéricos como Amazon.

No obstante lo anterior, la irrupción del comercio electrónico ha tenido un impacto directo en el nuevo concepto de centro comercial. La posibilidad de, prácticamente, poder solicitar en un click cualquier producto y que esté en tu domicilio en un plazo de 24-72 horas, con posibilidad de cambio/devolución sencilla, produjo un cambio de mentalidad en el consumidor de los centros comerciales tradicionales. Ante esta realidad, los propietarios de los centros comerciales comenzaron a cambiar los diseños de sus nuevas implantaciones, así como de las ya existentes, reduciendo metros cuadrados comerciales por los correspondientes de ocio y restauración, a los efectos de captar así a la unidad familiar al completo.

A principios de 2020, habiendo una clara intención de seguir invirtiendo, la oferta de producto inmobiliario a precio razonable era cada vez más reducida, lo que venía limitando el crecimiento del sector

Así, nos hemos encontrado con el principio del año 2020, en el que habiendo una clara intención de seguir invirtiendo en el sector (fundamentalmente hotelero y logístico) con mucha disponibilidad de capital, la oferta de producto inmobiliario a precio razonable era cada vez más reducida, lo que venía limitando el crecimiento del sector. 

Este punto habría quedado solucionado, en gran medida, si se hubieran adoptado medidas de estímulo económico, fiscales y reformas jurídicas del sector (por ejemplo, medidas de beneficio fiscal a la promoción y construcción residencial o a la reinversión inmobiliaria, la creación de otros vehículos con beneficios fiscales análogos a las SOCIMIS para seguir captando capital extranjero, o la necesidad de ordenar, jurídicamente, el ordenamiento urbanístico en España, fundamentalmente en cuanto a plazos, riesgos, trámites y homogeneización entre comunidades autónomas y municipios).

En el 2020, la entrada del Covid-19 debe ser estudiada desde tres puntos de vista: (1) la crisis sanitaria; (2) los efectos inmediatos de las medidas del Gobierno de España (Reales Decretos Ley aprobados); y (3) los efectos económicos, a corto plazo, derivadas de la crisis sanitaria y de las medidas del Gobierno de España.

Con respecto a la (1) crisis sanitaria, las malas perspectivas y el rápido ascenso del nivel del número de infectados en España, con niveles muy superiores a los de otros países en el Mundo (a fecha 30/04/2020, y a pesar de la diferencia poblacional, España es el segundo país de todo el mundo en número de infectados, solamente por detrás de EEUU[1]) ha tenido, como principal consecuencia, que las (2) medidas adoptadas por el Gobierno hayan sido terriblemente restrictivas y, además, impuestas con carácter inmediato, lo que lógicamente genera incertidumbre, improvisación y efectos más negativos para el sector. 

Un ejemplo de lo anterior es la entrada en vigor, con efectos inmediatos, del Real Decreto Ley 10/2020, de 29 de marzo (domingo) que, a través de su artículo 2, impone un permiso retribuido recuperable a todos los trabajadores afectados (es decir, a todos aquellos que no estaban ya afectados por las medidas de cierre del anterior Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo) y, a través de su Disposición Transitoria Primera daba, únicamente, un plazo de 24 horas (lunes 30 de marzo) para que todas las empresas implicadas hicieran los trámites oportunos para su cierre a partir del 31 de marzo.

Imaginemos el impacto producido a empresas industriales que, necesitando normalmente meses para el desalojo ordenado de sus instalaciones, tienen que hacerlo en un plazo máximo de 24 horas.

Veremos, al término de la segunda fase, procesos de reestructuración de empresas o de entrada en su capital de inversores capitalistas, en las que los inmuebles que tengan en propiedad tengan una relevancia significativa

Otro ejemplo es el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Este Real Decreto Ley establece, para los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda (comercios, industria, logístico) la aplicación, con carácter automático desde su solicitud por el arrendatario (siempre que este sea PYME o autónomo y además reúna una serie de requisitos) y siempre que el arrendador sea considerado “gran tenedor” (más de 10 inmuebles o superior a 1.500 metros cuadrados) la posibilidad de retrasar el pago de la renta durante el tiempo que dure el Estado de Alarma y sus prórrogas, con un plazo máximo de 4 meses.  

Con respecto a lo anteriormente mencionado, desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo (que decretaba el cierre obligatorio de toda actividad comercial, excepto los de primera necesidad) y el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, han transcurrido un total de 37 días, lo que ha producido que la mayoría de los propietarios se hayan visto obligados (antes de la entrada en vigor de este nuevo Real Decreto Ley) a llegar a acuerdos con sus arrendatarios de bonificación, aplazamiento o condonación de las rentas.

Otro aspecto a tener en cuenta es la aplicación restrictiva del Real Decreto Ley 15/2020, en cuanto a que para beneficiarte de las medidas el arrendador/propietario tiene que ser “gran tenedor” y el arrendatario una PYME o un autónomo que reúna los restrictivos requisitos establecidos en el propio Real Decreto Ley.

Las preguntas surgen inmediatamente, ¿son diferentes, y por tanto merecen distinto tratamiento, las pérdidas provocadas por el cierre de la actividad comercial y del resto de actividades (no esenciales) -decretado por el Real Decreto Ley 463/2020 y 10/2020 respectivamente- que afectan a un gran tenedor o a una PYME o a un autónomo que al resto de empresas?

Dicho de otra manera, ¿deben tener distinto tratamiento legal las pérdidas (derivadas del cierre decretado) que afecten a una multinacional (como por ejemplo el grupo Inditex)  como arrendatario en todos sus locales/tiendas –al que no le afectaría este Real Decreto Ley 15/2020- que las pérdidas que hubiera tenido una tienda de un autónomo?. En mi opinión, ambos supuestos deberían haber sido tratados y cubiertos a su debido tiempo. 

En resumen, ¿se podía haber previsto y gestionado de otra manera la crisis sanitaria del Covid-19 y, por lo tanto, que las medidas adoptadas por el Gobierno de España no hubieran tenido que ser tan restrictivas y con efectos tan inmediatos?. 

Sea como fuere, objetivamente, (3) el resultado, en el corto plazo, para el sector inmobiliario es evidentemente negativo, por cuanto la práctica totalidad de las transacciones inmobiliarias en curso se han paralizado temporalmente, y (en muchas de ellas) haya cambios en sus condiciones esenciales. 

Si queremos mantener saludable nuestra estructura del sector inmobiliario, son necesarias ya medidas de impulso a un sector ya profesionalizado, con ayudas fiscales para las empresas

Dependiendo del sub-sector (hotelero, logístico, residencial, oficinas, comercial) las perspectivas difieren. Lo cierto es que el crecimiento del sector inmobiliario en España va muy parejo al del PIB, por cuanto lo normal es invertir previendo un alza en las rentas del alquiler o en la revalorización de los activos. Con una caída del 5,2% del PIB en el primer trimestre del año 2020 en España[2], las perspectivas, globalmente, no pueden ser optimistas.

En el desarrollo del Covid-19 en España, estamos observando la existencia de dos fases diferenciadas por parte de las empresas inmobiliarias: en un primer momento la reducción de costes (acuerdos para la bonificación de las rentas, acuerdos con proveedores, ERTES, etc.) y, en un segundo, la búsqueda de liquidez ante la paulatina reducción de la caja.

Veremos, al término de la segunda fase, procesos de reestructuración de empresas o de entrada en su capital de inversores capitalistas, en las que los inmuebles que tengan en propiedad tengan una relevancia significativa (procesos de sale & leaseback, daciones en pago para reducción/ajuste de deuda, planes de reestructuración/viabilidad).

Por otro lado, otro de los efectos inmediatos a afrontar por las empresas (en su vuelta al lugar de trabajo) son, para aquellas que tenían dimensionadas sus oficinas para un número determinado de empleados, y ante la necesidad de tener que cumplir con unas medidas mínimas de distancia y de reducción de costes, tener que realizar obras de adecuación de sus instalaciones, realizar turnos de teletrabajo, contratar por proyectos, mayor utilización de las nuevas tecnologías y teletrabajo, etc. 

Esta situación, lógicamente, tendrá un impacto en la oferta de metros cuadrados de oficinas o industrial, así como en los contratos de arrendamiento de uso distinto a vivienda ya firmados. En cualquier caso, no creo que la consecuencia en el corto/medio plazo sea la implantación masiva del teletrabajo o de los turnos/rotaciones, por cuanto no solamente se ha demostrado que el teletrabajo funciona, sino que, en su contra, su uso excesivo no resulta productivo ni saludable a los trabajadores (seguramente haya una fórmula mixta).

En el corto plazo, y respecto a las transacciones inmobiliarias, si bien es cierto que los propietarios tendrán que reducir considerablemente sus expectativas (los precios de venta) también lo harán las rentas de los alquileres (incluso espacios vacíos) lo que producirá una menor rentabilidad de cada proyecto.

Por lo tanto, si queremos mantener saludable nuestra estructura del sector inmobiliario, son necesarias ya medidas de impulso a un sector ya profesionalizado, con ayudas fiscales para las empresas, y que sigan además atrayendo la inversión (como las que hemos mencionado anteriormente) ya que, en caso contrario, corremos el riesgo de que la inversión extranjera que llegó a España en 2012 no vea ya atractivo en seguir manteniendo sus ratios de inversión.

No olvidemos que el sector inmobiliario es un sector clave en la economía española.

Jaime Díaz de Bustamante es socio responsable del departamento inmobiliario de ONTIER ([email protected])

[1] Fuente: Google y Wikipedia 30/04/2020

[2] Fuente: El País 30/04/2020.