La normalidad en el sector inmobiliario

Han transcurrido casi 100 días desde aquel ya lejano 14 de marzo en el que el Gobierno dictó el Real Decreto 463/2020 por el que decretaba el estado de alarma. Una medida excepcional que estaba prevista inicialmente para un periodo de 15 días y que se ha prolongado hasta el 21 de junio.

A la enorme dificultad que supone enfrentarse a una realidad como el COVID-19, no sólo desde un punto de vista sanitario sino desde el punto de vista económico y social, se ha unido la extraordinaria dificultad en crear en torno a una nueva situación nunca antes vivida un marco legal de urgencia que, de manera transitoria, debía regular prácticamente todos los órdenes de nuestra actividad y, casi a la vez, sentar las bases de la futura recuperación económica.

En este difícil contexto que se ha venido a llamar nueva normalidad para dejar claro que, al menos de momento, nada volverá a ser igual, el sector inmobiliario que tradicionalmente ha sido unas de las palancas para el desarrollo económico, la creación de empleo y la atracción de la inversión extranjera debe ser ahora una pieza importante del motor de la recuperación.

Para ello deben superarse, ahora con más razón que nunca, algunos aspectos que tradicionalmente han podido frenar su desarrollo:

-La materia prima es el suelo y los procesos de transformación urbanística son procesos excesivamente largos y complejos.

-La distribución competencial que, en materia de legislación del suelo y ordenación urbanística, establece nuestra Constitución en torno a las tres administraciones territoriales (Estado, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) hace que sea un sector muy regulado y con una legislación muy dispersa y compleja.

-La tramitación de los instrumentos de planeamiento se inicia en los Ayuntamientos pero necesita de la aquiescencia de la Comunidad Autónoma para su aprobación en la mayoría de los casos, no sin antes pasar el filtro de numerosos informes sectoriales de diferentes organismos públicos y privados que deben pronunciarse sobre medio ambiente, carreteras, abastecimiento y tratamiento de aguas, suficiencia en los suministros de energía, etc., sin los cuales el proceso no avanza. Son procesos especialmente farragosos que sistemáticamente incumplen los plazos.

-La concesión de las licencias urbanísticas, última fase del procedimiento administrativo, se demora en meses con respecto a la fijada la norma, lo que además de la desazón y pérdida de confianza en el solicitante provoca una pérdida económica importante que repercute en el precio final del producto.

Un reciente estudio elaborado por ASPRIMA y EY Abogados analizando los tiempos medios de concesión de licencias de obra y de primera ocupación en viviendas en determinados municipios de toda España, entre los que se incluyen Madrid y Barcelona por ejemplo, determinó un sobrecoste para el promotor de 12.235,71 .-€ por la dilación del proceso, que trasladado al consumidor final alcanzaba la cantidad de 22.383,41.- €, al tener que incluir otros gastos como ampliación del alquiler o intereses de los préstamos de la antigua vivienda, entre otros.    

La administración pública debe trabajar con el promotor privado como si de un equipo que persigue un mismo objetivo se tratara, obviamente cada uno en la esfera de su competencia

Además de ello, otro efecto perverso es que las entidades locales ven retrasado el ingreso de tributos tales como el IBI, el Impuesto de Construcciones o la Tasa de vados.

-La judicialización sistemática de los procedimientos urbanísticos convierte al proceso judicial en una fase más del planeamiento y la gestión urbanística. El carácter normativo de los planes, además, determina que los efectos de la anulación de los mismos afecten a la totalidad sin posibilidad de convalidación. Si tenemos en cuenta lo que tarda en tramitarse un planeamiento y lo que puede tardar en terminar el proceso judicial en todas sus instancias, nos damos cuenta del paso atrás que se da con una declaración de este tipo.

Estas son algunas de las trabas que dificultan el desarrollo normal del sector inmobiliario. Si queremos un sector que sea una palanca de la recuperación económica y que contribuya a la creación de empleo y riqueza, debemos mejorar mucho algunos de los aspectos anteriormente comentados.

Debemos potenciar la colaboración público-privada. La administración pública debe trabajar con el promotor privado como si de un equipo que persigue un mismo objetivo se tratara, obviamente cada uno en la esfera de su competencia.

Tanto desde el Ministerio de Fomento como desde algunas Comunidades Autónomas se está trabajando de manera decidida para poner en el mercado vivienda asequible, estableciendo fórmulas como la concesión de un derecho de superficie sobre suelos de titularidad pública vacantes, que el particular explota durante un número de años limitado. 

Pero para ello también hay que trabajar desde el punto de vista normativo, con el objeto de flexibilizar el régimen de usos admitidos en esos suelos dotacionales.

Esa flexibilización del régimen de usos también es necesaria para dar cobertura a las nuevas fórmulas que aparecen, como el coliving, o el cohousing, y permitir la implantación de estos proyectos con seguridad jurídica.

Otro de los ámbitos en los que se debe trabajar es en la agilización de los trámites administrativos.

El Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, ha aprobado un Plan de Choque para la reactivación del sector inmobiliario que incluye la puesta en marcha de una serie de medidas que agilizan la tramitación de licencias urbanísticas apostando, entre otras, por la digitalización de algunos de los procedimientos de otorgamiento de las mismas o el otorgamiento de licencias por fases. Asimismo, ha aprobado el texto de una Ordenanza de simplificación de trámites urbanísticos.

La Comunidad de Madrid, al igual que ya hizo la de Andalucía, entre otras, ha iniciado una modificación de las tramitación de autorizaciones urbanísticas para que algunas de ellas sean otorgadas por Declaración Responsable. Es el caso de la Licencia de Primera Ocupación.

Desde el punto de vista del acceso al crédito, el sector demanda ayudas a los jóvenes que tienen capacidad de gasto pero no de ahorro para que puedan acceder a su primera vivienda mediante líneas de avales o créditos hipotecarios más amplios.

También desde el punto de vista fiscal se piden rebajas del IVA a la compra o desgravaciones fiscales.    

Son todas medidas que pretenden un impacto a corto plazo pero con vocación de mantenerse en el tiempo y que deberán complementarse con otras a medio plazo.

En los últimos años el sector inmobiliario ha realizado un esfuerzo importante de reconversión que ha dado lugar a un sector más profesionalizado, segmentado y sólido

Desde la Administración del Estado se debería trabajar en algunas medidas de la Ley del Suelo que limitan la regulación del silencio administrativo o la declaración responsable por la legislación autonómica y recuperar ese antiguo proyecto de la Ley de medidas para reforzar la seguridad jurídica en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística. Por otro lado, algunas Comunidades Autónomas deberían abordar las reformas más profundas de leyes del suelo que han quedado desactualizadas.

Durante esta crisis estamos viendo un entorno de entendimiento entre la administración y el sector inmobiliario muy positivo. La Administración, con carácter general, está haciendo un especial esfuerzo en implementar nuevas medidas o acelerando las que ya estaban en las agendas políticas.

Tras superar la dura crisis iniciada en el año 2007, en los últimos años el sector inmobiliario ha realizado un esfuerzo importante de reconversión que ha dado lugar a un sector más profesionalizado, segmentado y sólido que ha logrado atraer capital nacional e internacional y ser un referente mundial en el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

Un crecimiento constante y factores como el bajo nivel de endeudamiento de las empresas del sector y la gran liquidez del mercado, con la ayuda de medidas que favorezcan el desarrollo de los proyectos e incentiven la demanda, harán del sector inmobiliario, sin duda, un generador de empleo y motor de la economía. 

Antonio Ñudi Tornero. Socio del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen Tax & Legal