Un impulso al sector inmobiliario en la Comunidad de Madrid

El ruido político que desde haces semanas acapara nuestra atención con ocasión de las medidas adoptadas para el control de la pandemia traducido, básicamente, en una lucha entre el Gobierno de España y el de la Comunidad de Madrid, con resoluciones del Tribunal Superior de Justicia de por medio; la declaración, nuevamente, del Estado de Alarma; o el intercambio de datos como si de golpes se trataran, ha eclipsado algunas medidas que en otro escenario hubieran tenido más repercusión, sobre todo en el ámbito inmobiliario y urbanístico y, por consiguiente, en el de la propia economía de nuestra región.

Me estoy refiriendo a Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística, cuyo texto ha sido ya publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.

La crisis sanitaria que estamos padeciendo y los devastadores efectos que ya está produciendo en la economía como consecuencia de la paralización de las actividades, ha empujado al Gobierno de la Comunidad de Madrid a acelerar un proceso de modificación de la Ley del Suelo 2001, y que en esta ocasión tiene como principal objetivo coadyuvar al desarrollo económico y el fomento del empleo mediante la facilitación, agilización o desburocratización de los trámites administrativos y, entre ellos, de los que se refieren a las licencias urbanísticas.

El retraso injustificado en la concesión de licencias de obra nueva y primera ocupación tiene un coste de 12.802 euros por vivienda, que finalmente es soportado por el comprador

Un reciente informe que presentó Asprima, realizado en colaboración con Ernst & Young, ponía de manifiesto estas escandalosas cifras: el retraso injustificado en la concesión de licencias de obra nueva y primera ocupación tiene un coste de 12.802 euros por vivienda, que finalmente es soportado por el comprador, y un retraso en el ingreso de tributos tales como el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, el IBI o la Tasa de Vados, que afecta a las arcas municipales.

Pero no es sólo el coste económico lo importante. Nuestro farragoso ordenamiento jurídico urbanístico lo que provoca es una auténtica falta de seguridad jurídica que desincentiva la inversión. Y este es un problema más grave aún si cabe que el de la pérdida directa económica del retraso.

Aunque el nuevo texto legal incorpora importantes medidas como la licencia parcial que habilita para la ejecución de partes de una obra sin esperar a la concesión total de la misma, la medida estrella en esta reforma legislativa es la Declaración Responsable aplicable a algunas actuaciones que hasta ahora requerían de un régimen autorizatorio urbanístico previo, es decir, de una licencia. Tras la reforma, la licencia sólo será exigible para aquellos actos de construcción, edificación y uso del suelo que reserva la Ley del Suelo estatal, en los que la competencia autonómica no puede entrar, como son por ejemplo las licencias de obra de mayor entidad que necesitan de un proyecto constructivo o las actuaciones de intervención general en edificios protegidos.

Si bien es cierto que la declaración responsable es una figura que nos viene impuesta por una directiva europea (la famosa directiva Bolkstein), siempre ha tenido muchos detractores y desde su reciente incorporación a nuestro ordenamiento la hemos asociado al desarrollo de actividades comerciales y no tanto al proceso edificatorio o de autorización de usos residenciales a través, por ejemplo, de la licencia de primera ocupación. Y quizás sea en este ámbito, el de la ocupación de las edificaciones, donde mayor repercusión tenga la medida ya que este es necesario para escriturar la transmisión de la vivienda del promotor al usuario, el principal negocio jurídico de la actividad promotora.

El recelo que despierta la figura de la declaración responsable tiene que ver con la desconfianza hacia el particular interesado en el inicio de la actuación, ya que es un documento en el que éste manifiesta bajo su responsabilidad que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística y sectorial aplicable a dicha actuación y con su mera presentación está legitimado para iniciar la actuación de que se trate. Bien es cierto que el control administrativo no desaparece pero se proyecta a posteriori, a diferencia de en el caso de la licencia que se realiza a priori.

También fluye en el aire la idea de que la seguridad jurídica que otorga una la licencia no es la misma que la de una declaración responsable. En este sentido es fundamental el papel de los Registros de la Propiedad y su complicidad con el nuevo sistema ya que, efectivamente, tenemos uno de los sistemas más seguros en lo que se refiere al tráfico inmobiliario y a ello ha contribuido la solidez de nuestro sistema registral.

La reforma legislativa engloba una serie de medidas que, sin lugar a dudas, suponen un impulso a la actividad económica y a la creación de empleo en nuestra región

Considero, no obstante, que el riesgo es muy pequeño frente al gran beneficio que aporta, por varias razones:

• El sector inmobiliario es hoy, con carácter general, un sector muy profesionalizado, regulado y sujeto a controles internos que no admiten actuaciones fuera de la legalidad. 

• En el proceso urbanístico interviene ya un número importante de agentes que no coinciden en la misma posición. Es una relación no bilateral sino multilateral: promotor,  proyectista, constructor, dirección facultativa y de obra, Administración, Entidad Financiera, Sociedad de Tasación, consumidor o usuario, Notario, Registro de la Propiedad y Catastro. Todos y cada uno de ellos realizan un filtro de legalidad que minimiza el riesgo.
• Aunque los Ayuntamientos tienen que hacer un esfuerzo en adaptar sus ordenanzas en la nueva regulación, que entra en vigor a los 20 días de su publicación, en poco tiempo el sistema tendrá una cohesión normativa en la que todos los agentes se sentirán seguros. 
• La existencia de un control a posteriori de la Administración y la existencia de un régimen sancionador, la aplicación de la tecnología al servicio de dicho control y la participación de las Entidades Colaboradoras de Tramitación de Licencias en todo el proceso reforzará la seguridad del sistema.

Con independencia de que sean necesarias otra serie de actuaciones y que nuestra Ley del Suelo deba continuar en su proceso de adaptación a la realizada social actual, la reforma legislativa que hoy se publica engloba una serie de medidas que, sin lugar a dudas, suponen un impulso a la actividad económica y a la creación de empleo en nuestra región,  tan necesarias en los meses que tenemos por delante, y saca a relucir una verdadera colaboración público-privada, redundando en el cumplimiento del principio de eficacia que debe regir la actuación de la Administración.

Antonio Ñudi. Socio del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen