Dentro del proceso de participación ciudadana que exige nuestro ordenamiento jurídico para la definición del modelo de ciudad, el pasado 16 de agosto de 2021 se inició un periodo de tres meses para presentar sugerencias al Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid 1997.

Desde la aprobación de dicho instrumento de ordenación territorial, hace ya más de 24 años, se han producido cambios en la sociedad que hacen que muchas de sus previsiones hayan quedado totalmente superadas y obsoletas, encontrándonos con un texto que en ocasiones no da respuestas a las nuevas demandas sociales.

Madrid es una ciudad dinámica y vanguardista. Es un referente para el resto de las urbes de nuestro país y fuera de él. Ello hace, si cabe, más necesaria esa adaptación del urbanismo a las nuevas realidades que mutan cada vez con más frecuencia.

Consciente de esta problemática, el equipo del Área de Desarrollo Urbano de la ciudad ha tomado la decisión, en mi opinión muy acertada, de abordar este reto sin necesidad de revisar el Plan General, cosa que por la complejidad de las normas urbanísticas y sectoriales se antoja una tarea titánica e imposible de acometer en una legislatura. Lo hace mediante una revisión de sus normas urbanísticas sin afectar al modelo territorial, lo que puede servir para solventar en gran medida ese desfase entre la norma y la realidad social.

Ya el propio Plan General preveía mecanismos de adaptación cotidiana de las normas. Uno de ellos mediante la creación de un Comité Técnico de Seguimiento para resolver consultas, dando lugar a 366 resoluciones hasta la fecha y otro, a través de Instrucciones que realizan una interpretación de las normas. Sin olvidar la labor judicial en aquellos asuntos que han sido sometidos al criterio de nuestros Juzgados y Tribunales.

Son varias y de importante calado las materias concretas que se ven afectadas por la propuesta de modificación, estableciéndose en la misma hasta 13 objetivos diferentes que se materializan en 18 propuestas, si bien en este artículo me voy a centrar en la regulación de los nuevos modelos residenciales y en su adecuada implantación en el uso al que se incorporan y, tan importante como esto, a la interrelación y compatibilidad con otros usos ya existentes. Esa flexibilidad, palabra citada en varias ocasiones en la norma en tramitación, además de ser una de las características principales de los nuevos estilos de vida que demanda la sociedad, es la garantía del éxito real de las medidas que pretenden adoptarse.

Los nuevos modelos residenciales en la modificación de las Normas del Plan General de 1997

El texto aborda la regulación de dos nuevos modelos residenciales: cohousing, en la clase de vivienda y dentro de la categoría de vivienda colectiva; y coliving, en la clase de residencia en una nueva categoría que denomina residencia compartida, definiéndolos de esta manera:

  • El cohousing es regulado como una variante de la vivienda colectiva tradicional con una mayor relación de vida privada y vida común. Los proyectos están formados por un conjunto de viviendas privadas a las que se suman una importante dotación de servicios comunes, primando la superficie de servicios comunes sobre las superficies privativas de las viviendas. Normalmente serán configurados en régimen de propiedad y gestionado por los propios copropietarios. Es, en definitiva, un proyecto de vivienda colectiva tradicional con mayores zonas comunes para la convivencia de los vecinos.
  • El coliving es concebido por la norma como una modalidad habitacional en la que unidades de alojamiento independientes y privadas, integradas por dormitorio y baño, comparten el resto de los espacios (estancia, cocina y lavandería, a los que se pueden añadir otros de ocio y trabajo) ubicados todos ellos en el interior del local residencial. Se oferta en régimen de alquiler gestionado por una entidad promotora. Dirigidos en general a un público con perfil profesional o estudiantes, que o bien no son residentes permanentes en la ciudad o no disponen de recursos suficientes para acceder a una vivienda tradicional.

Desde el punto de vista de condiciones arquitectónicas y programa de vivienda, para la tipología de vivienda colectiva (cohousing) se reduce la superficie de vivienda mínima a cambio de disponer obligatoriamente de zonas comunes en una cuantía igual a la suma de la reducción unitaria de superficie de cada vivienda; para estas viviendas se mantendrían los estudios de hasta 30 m2 (aumentando 5 m2 respecto de los 25 m2 actuales). Las zonas comunes resultantes computarán en edificabilidad en aquello que superen la proporción de zonas comunitarias exentas del cómputo de edificabilidad.

Por otro lado, en el uso de residencia compartida (coliving) se exigirá que las unidades de alojamiento estén integradas por dormitorio y baño, fijando sus dimensiones mínimas (15 m2, que no podrá ser inferior a 10 m2 por persona). En cuanto a los espacios comunes, estarán constituidos, al menos, por estancia comedor, cocina y zona de lavado y secado de ropa, cuya dimensión conjunta mínima será de veinticinco (25) metros cuadrados para una unidad de alojamiento, dimensión que se aumentará en cinco (5) metros cuadrados por cada unidad de alojamiento adicional. Además de esta composición mínima, se podrán disponer otras zonas para otras finalidades. Todos los espacios interiores, a excepción del de lavandería, computarían en edificabilidad.

Madrid es una ciudad dinámica y vanguardista. Es un referente para el resto de las urbes de nuestro país y fuera de él

La norma pretende conjugar la disminución de las superficies mínimas privativas con el aumento de superficies compartidas, manteniendo los estándares de habitabilidad que se consideran como mínimos en cuanto a la calidad de los espacios, para fomentar la vida comunitaria y las relaciones sociales de los usuarios.

Otro de los objetivos de la modificación es propiciar medidas de flexibilidad de los usos, favoreciendo su mezcla y permitiendo la implantación de varios usos en un mismo edificio.

Una de las alternativas que planteaba la modificación era encuadrar el coliving dentro del uso terciario hospedaje, por su similitud a este tipo de uso, si bien el legislador municipal considera que esta solución limitaría en exceso la implantación al no permitirlo en edificios de vivienda colectiva que no tuvieran acceso independiente, por lo que finalmente se decanta por incluirla en el uso residencial.

El éxito de la regulación del coliving para dar respuesta a la demanda y a la realidad social  no está sólo reconocerlo normativamente sino en establecer, además, un régimen amplio de compatibilidad con otros usos como el terciario de hospedaje, incluso con el dotacional. Si su desarrollo se limita a su implantación en exclusiva en edificios residenciales nos habremos quedado a medias con el objetivo.

Antonio Ñudi. Socio del Área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen