Por si piensas pedir una hipoteca

El Independiente junto con J.A. Muñoz-Zafrilla Abogados responde a todas las dudas de nuestros usuarios recibidas a lo largo de los últimos días a raíz del artículo sobre la contratación de una  hipoteca.

Pregunta.- ¿Qué importe tenemos que solicitar? ¿Cuánto nos van a conceder?

Respuesta.- A la hora de pedir una hipoteca conviene preguntar en varias entidades porque,  si bien lo común para primera vivienda es no financiar más allá de un 80% del menor valor entre el precio de compraventa y el de tasación, podemos encontrarnos con alguna diferencia entre entidades o incluso alguna campaña puntual de la que podamos beneficiarnos (sobre todo si la vivienda forma parte de la oferta inmobiliaria del propio banco).

Respecto al importe a solicitar, lo primero que hay que analizar es el ahorro del que se dispone y si son suficientes para atender aquella parte del precio de compraventa que, en principio, no quedaría cubierta por el préstamo, junto con los gastos a los que hay que hacer frente. En definitiva, controlar que no nos falten recursos para afrontar la operación.

Si los ahorros permiten solicitar menor importe del que estaría  la entidad dispuesta a financiarnos, la decisión a tomar depende de la voluntad de sacrificar dichos ahorros a cambio de no hipotecarse por mayor importe. Hay que tener en cuenta que, por muy bajos que estén los tipos de interés en la actualidad, dado que las hipotecas son operaciones a muy largo plazo, pueden cambiar las condiciones si el tipo es variable.

Pregunta.-  ¿Quién hace la tasación?

Respuesta.-  Puede hacerla el propio Banco a través de sus servicios de tasación, o bien puede encargarla el propio cliente, según la modificación operada por el art. 4 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social al art. Tercero bis I) de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, según el cual: «Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación. El incumplimiento de esta obligación se entenderá en todo caso como infracción grave o muy grave de la entidad de crédito en los términos de los artículos 5.d) o 4.e), respectivamente, de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, respectivamente.»

Debe, por tanto, tratarse de una empresa homologada que cumpla la norma ECO/805/2003 y la validez de la tasación es de seis meses.

Pregunta.- ¿Qué cláusulas son las que se consideran abusivas y no deberían cobrarme ya?

Respuesta.- La más conocida es la cláusula suelo, también llamada cláusula túnel, empleada de forma habitual y generalizada por parte de los bancos hace unos años, con la que se pretendían proteger frente a bajadas del tipo de interés pactado (generalmente Euribor). Lo normal era también establecer un límite por encima del que tampoco se podía cobrar más al cliente, si bien existía un desequilibrio patente entre el límite por debajo del cual el cliente no podía beneficiarse de bajadas del Euribor y el por encima del cual no se podía perjudicar al cliente.

Ahora bien, este tipo de cláusulas tenían problemas de transparencia, por lo que se van a regular a partir del próximo 16 de junio, cuando está prevista la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cuyo art. 21.3 se establece que: “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”, lo que conlleva la ilicitud de este tipo de cláusulas.

También se han producido diferentes resoluciones en las que se ha declarado la nulidad de determinadas cláusulas que permitían a la entidad dar por vencido el crédito de forma anticipada (cláusulas de vencimiento anticipado), que está en proceso de regulación con la misma norma que acabamos de citar, estableciendo una serie de requisitos en su art. 24, siendo éstos los siguientes:

• Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
• Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

• Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

De igual forma, se está estudiando cómo resolver la aplicación de intereses moratorios abusivos. La misma norma pretende poner ahora coto a dicha situación, estableciendo que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

En cuanto a los gastos, también se acaba con los supuestos pactos especiales por los que el prestatario (quien solicita el préstamo) los asumía todos. En este sentido, el art. 14.e) de aquella norma, dispone que:

• Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
• El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
• Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
• El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Por último, en cuanto a la tendencia de imponer al contratante determinados productos (normalmente seguros), la norma a la que hemos hecho referencia , pretende acabar con este tipo de prácticas, si bien se permite que se obligue al que solicita el préstamo la suscripción de un seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como de un seguro que cubra los daños del inmueble, aunque también se obliga a la entidad que otorga el préstamo a aceptar pólizas de otros proveedores que ofrezcan unas condiciones y prestaciones equivalentes, sin que por ello pueda cobrarle al prestatario ninguna comisión, ni se pueda penalizar a éste en las condiciones del préstamo en el caso de que elija contratar con otro proveedor.

Si tienes alguna consulta acerca de la contratación de una hipoteca, te ayudamos en: info@zafrilla.com